導(dǎo)讀： 人民幣匯率波動(dòng)，國(guó)內(nèi)資本正轉(zhuǎn)向海外投資房地產(chǎn)。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，來(lái)自中國(guó)的資本占亞太地區(qū)房地產(chǎn)資本流動(dòng)的64%。保險(xiǎn)資本占50%以上，正成為引領(lǐng)中國(guó)資本出海的主力軍。

分析人士指出，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和匯率的差異是國(guó)內(nèi)資本外流的主要原因。雖然這一趨勢(shì)將繼續(xù)下去，但由于各種政策的限制，其勢(shì)頭將在一定程度上得到遏制。

在跨國(guó)資本流動(dòng)中，房地產(chǎn)（特別是辦公樓、購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)）由于其收入的穩(wěn)定性，往往成為收購(gòu)目標(biāo)的首選。太平戴維斯對(duì)大宗跨境房地產(chǎn)交易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年第一季度，亞太跨境房地產(chǎn)交易規(guī)模為148億美元，21億美元，資本凈流出狀態(tài)明顯。

其中，約64%的交易來(lái)自中國(guó)，明顯高于去年同期的22%。中國(guó)已成為亞太地區(qū)跨境房地產(chǎn)交易的主力軍。

負(fù)責(zé)跨境交易的太平戴維斯中國(guó)人王堯表示，美國(guó)、英國(guó)和澳大利亞的房地產(chǎn)是中國(guó)資本集中的投資領(lǐng)域。

王堯指出，一季度中國(guó)對(duì)外房地產(chǎn)投資者中，保險(xiǎn)投資占80%，明顯高于去年全年60%。他說(shuō)，海外保險(xiǎn)資金布局的加快始于2013年。今年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《海外投資管理暫行辦法》，極大地促進(jìn)了海外保險(xiǎn)資金的布局。早在2010年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)就發(fā)布了兩項(xiàng)措施（《保險(xiǎn)基金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)基金投資房地產(chǎn)暫行辦法》），明確規(guī)定了保險(xiǎn)基金的投資方式。

據(jù)報(bào)道，保險(xiǎn)基金追求海外房地產(chǎn)的主要因素是：安全、收益率和政治穩(wěn)定，包括法律法規(guī)、會(huì)計(jì)、稅收透明度、房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性等。

因此，保險(xiǎn)基金往往選擇具有一定租約的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資。保險(xiǎn)基金傾向于成為金融投資者，很少參與項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)。

就收入而言，王堯表示，北京、上海等地甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率不足4%，倫敦、紐約等地甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回報(bào)率為4.5%-5%。

他還認(rèn)為，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，保險(xiǎn)資金往往會(huì)拿出10%-15%的資本配置房地產(chǎn)。截至去年年底，中國(guó)大規(guī)模保險(xiǎn)公司不到3%的資金用于房地產(chǎn)配置。因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)資本配置的趨勢(shì)將加劇，由于保險(xiǎn)資本害怕國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，更傾向于投資海外房地產(chǎn)。

保險(xiǎn)資金緊隨其后的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資金。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)投資海外房地產(chǎn)傾向于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而不是簡(jiǎn)單的金融投資。

王耀介紹，一些房地產(chǎn)企業(yè)以金融投資的形式介入海外房地產(chǎn)，但這可能只是一塊墊腳石，目的是熟悉當(dāng)?shù)氐姆?、稅收等?guī)則，為未來(lái)的發(fā)展和投資做準(zhǔn)備。

根據(jù)多家機(jī)構(gòu)提供的信息，自2011年以來(lái)，中國(guó)資本投資海外房地產(chǎn)的趨勢(shì)加劇，其投資主體也在發(fā)生變化。

2011年，海外投資主體主要是中投、中金等主權(quán)投資基金。從2012年到2013年，保險(xiǎn)資本、銀行和開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入。直到過(guò)去兩年，中小民營(yíng)企業(yè)、財(cái)富管理公司和高凈值個(gè)人也開(kāi)始追求海外投資目標(biāo)。例如，中國(guó)民營(yíng)投資公司已經(jīng)建立了并購(gòu)基金，并在英國(guó)和北美尋找大型整個(gè)辦公物業(yè)目標(biāo)的投資機(jī)會(huì)。

近年來(lái)，海外房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。

這對(duì)環(huán)境有影響。王耀表示，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資的回報(bào)率無(wú)法復(fù)制過(guò)去十年的模式。此外，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和美元的升值，人民幣進(jìn)入了緩慢的貶值渠道，促進(jìn)了資本流向海外。

在政策層面，近年來(lái)，國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)走出去，以消化產(chǎn)能過(guò)剩，也在一定程度上起到了刺激作用。

此外，許多國(guó)家的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限較長(zhǎng)，當(dāng)?shù)胤蓪?duì)物權(quán)所有者的保護(hù)也相對(duì)完善。因此，其安全性被認(rèn)為高于中國(guó)。

目前，國(guó)內(nèi)資本出海的總體趨勢(shì)仍在繼續(xù)。今年4月，中國(guó)人壽聯(lián)合加拿大資產(chǎn)管理公司Brookfield，英國(guó)倫敦一棟辦公樓以3.46億英鎊成功收購(gòu)，初始回報(bào)率達(dá)到4.9%。

大多數(shù)受訪者認(rèn)為，如果大量資金流出，將對(duì)中國(guó)的外匯儲(chǔ)備產(chǎn)生不利影響。為此，中國(guó)保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金流出提出了一些限制性措施。但在當(dāng)前匯率背景下，海外投資趨勢(shì)在資金安全性和收益率方面將難以避免。

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