導讀： 假如說住宅項目有地王效應，辦公樓靠的是地標效應。深圳摩天寫字樓項目遍地開花，資產(chǎn)背景雄厚的保險資金也紛紛進入寫字樓領域。深圳摩天寫字樓項目遍地開花，資產(chǎn)背景雄厚的保險資金也紛紛進入寫字樓領域。

最近，在地王的影響下，深圳房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一些復蘇信號，但高房價帶來的擔憂仍難以分散。此時，深圳甲級寫字樓市場大訂單交易頻繁，引起了市場的高度關注。

從“地王”

到地標效應

假如說住宅項目有地王效應，寫字樓靠的是地標效應。

從20世紀80年代的國際貿(mào)易大廈到90年代的地王大廈，再到2011年建成的京基100大廈和現(xiàn)在的平安國際金融中心，深圳的地標性建筑都是以寫字樓為主的綜合性項目，地標性建筑也成為企業(yè)的另一個名牌。

在深圳辦公樓密集的南山、福田、羅湖區(qū)，許多在建辦公項目都在爭奪地標的稱號。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在深圳南山區(qū)，規(guī)劃300米以上的在建項目包括世茂金融中心、漢京金融中心、優(yōu)秀前海金融中心、華潤深圳灣總部大樓、深圳地鐵集團與萬科合作的深灣匯云中心、金地鉆石廣場。在福田區(qū)，深圳佳兆業(yè)全球金融中心、深圳上城等在建項目規(guī)劃高度超過300米。在舊改重點區(qū)羅湖，寶能中心、城脈金融中心、恒大建設大院舊改項目規(guī)劃高度超過300米。

摩天寫字樓項目遍地開花。雖然大部分都是企業(yè)自有的物業(yè)，但也預示著大量的寫字樓項目將陸續(xù)進入市場。高力國際表示，對于深圳甲級寫字樓市場，預計2016年將有約93.3萬平方米的15個新項目進入市場，比去年新增總量高65%，預計新供應將進一步加劇市場競爭。

事實上，與住宅市場相反，深圳寫字樓市場一直擔心供過于求。寫字樓需求量大，但供應相對充足。

在深圳，如果從價格上漲的角度來看，投資寫字樓而不投資住房肯定會后悔。市場數(shù)據(jù)顯示，去年深圳平均房價上漲了50%以上，但寫字樓平均房價上漲了10%以上。但寫字樓價格漲幅低于住宅，但租金回報率一直高于住宅。比如深圳寫字樓的租金回報率一般可以達到5%，但住宅的租金回報率一般不到2%。

頻繁進入保險資金

深圳寫字樓市場

雖然住宅和寫字樓之間存在如此大的差異，寫字樓數(shù)量井噴，但一些鱷魚仍在進入深圳寫字樓市場。

此前，深圳辦公市場的散售交易受到國內(nèi)自用和投資客戶的青睞。臺灣玉山銀行以6.6億元購買了優(yōu)秀的前海1號（前海第一個可售辦公項目），約10100平方米。最近，大宗交易經(jīng)常出現(xiàn)在深圳辦公市場。

最近，太平洋壽險深圳市福田區(qū)深業(yè)上城宣布購買T塔樓高區(qū)10層，是繼4月24日太平洋財產(chǎn)保險購買4層后，深圳寫字樓市場保險資金的又一豪舉。到目前為止，太平洋保險在深業(yè)上城T已購買14層塔樓。

據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳寫字樓市場有史以來最大的6筆購房交易和5筆與金融機構有關。去年11月，中國保險購買京基濱河時代大廈10層，簽約金額接近20億元。據(jù)悉，京基濱河時代大廈已售出近80%的單位。

就深圳保險業(yè)而言，截至2015年底，深圳共有保險公司法人機構22家，各類保險經(jīng)營者70家，保險公司法人機構總資產(chǎn)3.15萬億元，繼續(xù)位居全國第二。資產(chǎn)背景強的保險資金進入房地產(chǎn)領域，深圳市場可能會出現(xiàn)越來越多的保險資金掃地案件。高力國際深圳分公司總經(jīng)理簡家宏表示，深圳市場上高質(zhì)量、可用于銷售的辦公項目并不多，保險資金成本較低。除了自用，購買辦公樓肯定會具有投資性質(zhì)。

此外，深圳住宅的平均價格已躍居全國第一，但寫字樓市場的租金仍低于北京和上海，這可能成為資本眼中的投資空間。根據(jù)高力國際研究部的數(shù)據(jù)，深圳辦公租賃市場去年表現(xiàn)活躍，需求的主要驅(qū)動力是國內(nèi)企業(yè)，IT、金融和服務業(yè)尤為突出，整體租金上漲至每月約215元，北上廣分別為每月332元、307元、155元。在四個城市中，深圳的租金僅高于廣州，是北京的60%。此外，今年一季度，全市甲級寫字樓租金同比上漲1.8%至每月216.9元。深圳寫字樓投資市場將繼續(xù)受益于深圳市場穩(wěn)定的基本面、高租金水平和資本增長潛力。

一些分析士表示，辦公樓雖然流動性差，但可以作為長期投資，既有增值空間，又能獲得穩(wěn)定的租金，符合保險投資應用的安全原則。此外，深圳樓市的長期投資價值得到了機構資金的認可，這是一個非常健康的良性循環(huán)。房地產(chǎn)服務提供商戴德良興認為，鑒于當前住房價格上漲、投資風險積累和監(jiān)管政策的出臺，一些資金充裕的機構或個人投資者轉(zhuǎn)向了辦公市場，顯示了住宅市場和辦公市場的蹺蹺板效應。

險資掃樓

不僅在國內(nèi)

在房價快速上漲的歲月里，保險資金進入房地產(chǎn)曾經(jīng)是一個敏感的話題，因此保險資金對房地產(chǎn)的投資受到了嚴格的政策監(jiān)管。許多保險公司以自用的名義投資和收購城市核心區(qū)的商業(yè)和辦公樓。

就全國市場而言，保險投資進入房地產(chǎn)的主要方式有三種：直接投資上市房地產(chǎn)企業(yè)的股權；收購整個商業(yè)物業(yè)以獲得租金回報；通過債權和股權投資參與房地產(chǎn)開發(fā)。隨著中國保監(jiān)會保險基金投資房地產(chǎn)上限的增加，保險企業(yè)購買商業(yè)物業(yè)以獲得穩(wěn)定的租金回報也在增加。

根據(jù)中國保險資產(chǎn)管理協(xié)會最近披露的《2015年中國保險資產(chǎn)管理發(fā)展報告》，截至2015年底，保險資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)為921.60億元，占0.82%。但從涉及房地產(chǎn)投資的保險資金總額來看，應該遠高于這個數(shù)字。根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)，從2011年到今年4月底，傳統(tǒng)存款、債券、股票、基金的投資比例為90.89%、89.93%、82.47%、75.32%、71.35%、66.99%，對應于一組數(shù)字，也就是說，基礎設施、股權和房地產(chǎn)的另類投資占6.28%、6.42%、11.45%、14.98%、21.08%和20.53%。對比這兩組數(shù)據(jù)可以看出，傳統(tǒng)投資比例迅速下降，另類投資比例迅速上升。對比這兩組數(shù)據(jù)可以看出，傳統(tǒng)投資比例迅速下降，另類投資比例迅速上升。

如今，國內(nèi)險資掃樓的目光早已投向全球。今年5月，中國人壽聯(lián)合美國房地產(chǎn)投資管理機構RXR，收購曼哈頓美國大道1285標志性寫字樓項目。該項目總收購價格為16.5億美元，中國人壽是其最大的單一投資機構。此前，中國人壽與加拿大國際大型資產(chǎn)管理公司合作Brookfield，倫敦金融區(qū)辦公樓以3.46億英鎊(約32.7億元)成功收購——ALDGATE Tower。

據(jù)戴德梁興報道，中國保險公司預計未來五年將向海外房地產(chǎn)領域投擲730億美元。屆時，中國保險公司的海外房地產(chǎn)比例將上升至5%。到2024年，國內(nèi)保險資本持有的海外投資物業(yè)總值將達到1540億美元。

中國基金已成為美國市場備受關注的力量，預計未來將有更多的中國企業(yè)進入。根據(jù)亞洲協(xié)會和羅森咨詢公司今年5月聯(lián)合發(fā)布的《中國在美國房地產(chǎn)投資報告》，預計中國投資者在美國商業(yè)地產(chǎn)和住宅(不包括未來新項目)的直接投資至少將達到2180億美元。瑞士再保險高級分析師邢麗表示，在國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩的情況下，保險公司放眼全球配置資產(chǎn)是一個非常自然的選擇，但保險公司應注意國內(nèi)保險業(yè)務的穩(wěn)定性和海外投資產(chǎn)生的利率風險。

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