導讀： 在克而瑞房地產(chǎn)研究最近發(fā)布的購買房地產(chǎn)股和持股保險資金的表格中，格力地產(chǎn)也名列前茅。根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的第一季度報告，中國人壽和天安財產(chǎn)保險分別在第一季度增持格力地產(chǎn)股份，共持有3.39%，均進入格力地產(chǎn)十大股東。根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的第一季度報告，中國人壽和天安財產(chǎn)保險分別在第一季度增持格力地產(chǎn)股份，共持有3.39%，均進入格力地產(chǎn)十大股東。

受益于大規(guī)模擴張和房地產(chǎn)市場火爆，格力地產(chǎn)一季度業(yè)績良好，營業(yè)收入10.03億元，同比增長3620%，扣除非凈利潤1.55億元，同比增長1208%。2015年，格力地產(chǎn)營業(yè)收入25.45億元，同比增長73.56%，扣除非凈利潤4.53億元，同比增長352.60%。

從數(shù)據(jù)中可以看出，格力房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展時期，實現(xiàn)了規(guī)模和利潤的雙重收獲。格力房地產(chǎn)是如何做到的？格力房地產(chǎn)在這場資本游戲中獲得什么好處？

規(guī)模利潤雙豐收

自2009年上市以來，格力房地產(chǎn)表現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。特別是2015年，格力房地產(chǎn)營業(yè)收入規(guī)模快速增長，受房地產(chǎn)行業(yè)毛利率上升的影響，整體盈利能力有所提高。

根據(jù)2015年年報，格力地產(chǎn)營業(yè)收入25.45億元，同比增長73.56%，得益于格力海岸項目平均銷售價格上漲，房地產(chǎn)毛利率為41.30%，比2014年增長8.85個百分點。

2016年第一季度，格力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入10.03億元，同比增長3620%，主要貢獻仍來自房地產(chǎn)業(yè)務。

明源房地產(chǎn)研究院副院長劉策表示，格力房地產(chǎn)今年的良好表現(xiàn)是預期的。在市場分化下，格力在珠海、上海和重慶重倉，成為正確戰(zhàn)略布局的受益者。目前，人口和資金流向一線和熱門二線城市。這些城市房地產(chǎn)需求旺盛，產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，可以更好地規(guī)避市場風險。

劉策提醒我們，需要注意的是，格力房地產(chǎn)第一季度的豐收受益于良好的市場和戰(zhàn)略布局，但這些城市可能有政策監(jiān)管，這給格力房地產(chǎn)的后續(xù)業(yè)績增長帶來了不確定性。

從格力地產(chǎn)項目和土地儲備的角度來看，以珠海為基礎，布局在全國各地。截至2016年3月，格力地產(chǎn)現(xiàn)有土地儲備規(guī)劃建設總面積128.81萬平方米，分布在珠海西區(qū)、重慶兩江新區(qū)和上海浦東新區(qū)，發(fā)展前景良好，可滿足公司未來2~3年的發(fā)展需求。

隨著快速擴張，格力地產(chǎn)在建項目較多。截至3月底，在建項目總投資118.52億元，已投資44.71億元，仍需投資73.81億元。對于一家年收入只有25億元的公司來說，格力地產(chǎn)面臨著巨大的財務壓力。

為了配合快速擴張的戰(zhàn)略，格力地產(chǎn)積極擁抱金融，分享資產(chǎn)管理時代的機遇。據(jù)了解，2015年3月，海控金融首款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品正式推出。2015年6月，格力地產(chǎn)成立了兩家金融公司：海控保理和?？匦☆~貸款，進一步完善了格力地產(chǎn)的金融產(chǎn)業(yè)體系。截至2016年6月，?？亟鹑谝褳楦窳Φ禺a(chǎn)項目融資近10億元。

房地產(chǎn)和保險資本似乎已經(jīng)成為一對孿生兄弟，形影不離。例如，寶能增持萬科，雖然雙方陷入了曠日持久的股權(quán)競爭，但不可否認的是，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司對保險資本具有很強的吸引力。此外，保利地產(chǎn)利用泰康人壽、珠江人壽和安邦的財務優(yōu)勢開源房地產(chǎn)業(yè)務。

險資入股收獲多少？

在格力地產(chǎn)的擴張中，保險資金也是不可或缺的。根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的第一季度報告，中國人壽持股2.7%，為第二大股東；天安財保持股0.69%。

從格力地產(chǎn)一季度收入和利潤增長來看，兩大保險資本的股票收獲頗豐。一季度收入10.03億元，同比增長3620%，扣除非凈利潤1.55億元，同比增長1208%。

根據(jù)東方財富網(wǎng)的數(shù)據(jù)，格力地產(chǎn)毛利率為33.95%，高于同期房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，而格力地產(chǎn)凈利率為15.43%，遠高于行業(yè)平均水平的7.45%。

保險投資房地產(chǎn)是大勢所趨，合作模式多樣化。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)積極引進保險投資。截至2016年6月，共有9家保險投資參與了8家房地產(chǎn)企業(yè)的固定增長，持股比例在0.18%~9.15%之間。

在資產(chǎn)短缺的情況下，保險資本投資房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得更高、持續(xù)、穩(wěn)定的回報。保險資本對房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域布局有要求，青睞一線和重點二線城市的項目布局。格力地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局合理，利潤回報客觀，已成為保險資本的樂觀對象。

就格力地產(chǎn)而言，在快速擴張時期需要大量的資金支持。保險資具有較強的財務實力，機會為零成本，與格力地產(chǎn)相吻合。

在保險資金的加持下，格力地產(chǎn)在土地市場充滿信心。5月，它在上海的下一個城市競爭松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)，總價19.65億元SJSB003單元10-05號地塊為一線城市布局做出了貢獻。

近日，有報道稱，中國證監(jiān)會收緊再融資，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資補充營運資金募集資金不能用于征地和償還銀行貸款。

這一舉措對格力地產(chǎn)有很大的財務壓力，通過可轉(zhuǎn)換債券進行再融資。為擴張做準備的一些融資渠道即將被阻塞。對格力地產(chǎn)來說，擁抱保險資金尤為重要。

但是，保險資本入股房地產(chǎn)并非沒有風險，對于房地產(chǎn)管理層來說，要避免寶萬股權(quán)糾紛的重復。

劉策表示，萬科與寶能的關(guān)系是一個特例，主要是因為萬科的股權(quán)分散給了寶能一個機會。從格力地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，控股股東珠海投資控股有限公司持股比例達到51.93%，無需擔心引入保險資金帶來的控制權(quán)競爭。

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