5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文：

對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

當(dāng)時(shí)有些小伙伴就說，央行怎么只針對(duì)首套房房貸有松動(dòng)，我們買了房的老韭菜就不如狗嗎?

這不，話還沒說完，政策就來了。

上周五，央行將5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR從4.6%下調(diào)至4.45%。

01

樓市利好頻出，我們能省多少錢？

2019之后絕大多數(shù)人的房貸利率都是采取LPR+基點(diǎn)的模式，LPR降了，每個(gè)月的月供就能跟著少還點(diǎn)兒。

為什么房貸利率不是統(tǒng)一的呢?

因?yàn)楦鞯胤慨a(chǎn)供需關(guān)系不一樣，房貸利率是根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，信貸數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)情況來綜合決定的。

可以理解為，國(guó)家定大方向，也就是LPR，各地可以在LPR基礎(chǔ)上自行設(shè)置。

LPR是浮動(dòng)的，每月20日公布一次。

因此，我們的房貸利率將會(huì)有一個(gè)調(diào)整周期，正常都是一年調(diào)一次。

有的客戶是每年1月1日調(diào)整;

有的客戶是按放貸時(shí)間來，比如5月放貸，那每年可能是5月或者6月進(jìn)行調(diào)整。

能不能馬上享受到這波房貸利率優(yōu)惠，體會(huì)到月供減少的快樂，具體就看合同上的約定時(shí)間了。

當(dāng)然，如果之前沒有選擇將房貸轉(zhuǎn)為和lpr掛鉤的方式，而是固定利率，那lpr無論怎么變都和你沒關(guān)系了。

這兩項(xiàng)政策疊加下來，房貸優(yōu)惠力度有多大呢?

正在背負(fù)房貸的朋友，以商貸300萬元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，每年房貸能省超過3000元;

新貸款人群，考慮首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上下降20個(gè)基點(diǎn)，即與4月相比最大降息35個(gè)基點(diǎn)，每年房貸節(jié)省還款額度約7500元。

02

房貸利率還會(huì)降嗎？

在短短的5天之內(nèi)，連放兩大利好，可以說是幾家歡喜幾家愁。

在一年甚至半年前，很多城市都是在調(diào)控的，一二線城市的房貸利率基本是LPR加80基點(diǎn)，甚至是100個(gè)基點(diǎn)以上。

我有個(gè)朋友就是在廣州房貸利率為5.85%(LPR+120BP)的時(shí)候上了車，就算按最新的5年期LPR調(diào)整后也有5.65%。

目前廣州的首套房貸利率，有些銀行已經(jīng)能做到 4.85%(4.45%+40bp)。

房子還沒拿到，利率就差了0.8%。

按她220萬的商業(yè)貸款，30年本息下來得多還26萬多的利息。

蘇州、天津、青島這些城市，首套房貸款利率到了4.25%。

果真是你不買，我不買，房貸還能再降500.

她心理極度不平衡，天天追著我問：房貸利率不會(huì)再降吧?

在我看來，目前房貸利率水平遠(yuǎn)沒有見底，假設(shè)這輪樓市的刺激力度不夠，房貸利率很可能會(huì)再降。

LPR過去都是1年期下調(diào)多，5年期下調(diào)少，甚至不調(diào)整;

這次是LPR實(shí)施以來，首次1年期不動(dòng)，5年期下調(diào)，而且一次性下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，是力度最大的一次。

一般來說，中小企業(yè)只能申請(qǐng)到短期貸款，因?yàn)殚L(zhǎng)期貸款對(duì)銀行來說不確定因素太多，風(fēng)險(xiǎn)太大。能申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的，要么是國(guó)企、央企，要么是房貸。

這就等于明牌，央行支持購(gòu)房需求釋放。

畢竟房企的雷實(shí)在太多了，光5月份就一堆事，先是某創(chuàng)公開違約，直接攤牌還不起利息了，接著是十幾家上市房企連年報(bào)都交不出。

國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策從來不是一味打壓，而是保證平穩(wěn)。樓市依然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性作用，只有穩(wěn)住了樓市，才能穩(wěn)住股民經(jīng)濟(jì)。

現(xiàn)在的首套房貸利率依然高于2008年的4.1%-4.2%，也明顯高于2015年底去庫(kù)存時(shí)候的3.4%-3.5%，還算不上重大利好;

目前推測(cè)，少則1年，多則3年，房貸利率可能會(huì)進(jìn)入3%+的時(shí)代。

03

如果房貸再降，我們?cè)趺崔k？

如果房貸真的一降再降，我們?cè)趺崔k?

剛需群體：

有合適的房源就出手，沒必要硬等最低利率，不管怎么降，肯定不會(huì)低于公積金的貸款利率的。

在一二線城市，市場(chǎng)情緒上來了，流動(dòng)性增加，省的那點(diǎn)利息和房?jī)r(jià)上漲幅度相比根本不算什么。

新房不要買期房，記得選國(guó)企、央企，圖的就是他們能從銀行貸到款，暴雷風(fēng)險(xiǎn)小。

高利率站崗的朋友：

LPR向下的空間已經(jīng)很小了，能享受的利率優(yōu)惠十分有限，只能想辦法多存錢，本金多還一點(diǎn)，利息就少還一點(diǎn)。

我覺得也不必過于糾結(jié)這個(gè)事情，退一萬步想，只要是剛需，什么時(shí)候買都不虧。

如果是家里多了小朋友，不夠住了，趁利率低的時(shí)候考慮換一套房，也是不錯(cuò)的選擇，或許還能享受更多優(yōu)惠。

對(duì)所有人：

1.不要再想著買房投資

不管樓市怎么調(diào)控，國(guó)家只是支持剛需和改善性住房需求，房住不炒是底線。

前幾天南京二手房取消限購(gòu)政策發(fā)布半天就被撤回，就是一個(gè)很好的例子。

只看居住功能和性價(jià)比的話，租房比買房便宜多了。

2.以前咱們看不上的投資收益率，以后可能都做不到了。

銀行的主要營(yíng)運(yùn)模式是吃利息差，貸款利率下降了，銀行既要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證利潤(rùn)，這就導(dǎo)致以后存款利率肯定會(huì)降低。

5月20日之后，繼國(guó)有大行之后，部分地區(qū)的中小銀行定期存款利率均有所變動(dòng)。有的銀行定期存款利率下降幅度高達(dá)25個(gè)BP，5萬起存的5年期定期存款利率已從3.25%降至3%。

我之前也很多次和大家提過，像是年金險(xiǎn)、增額終身壽這類產(chǎn)品，從合同簽訂起就可以鎖定終身確定的收益。

每年3.5%的利率，復(fù)利50年，折算下來單利在9%左右，比銀行存款、甚至是比咱們大多數(shù)個(gè)人投資的年化收益還要高。

最近又有產(chǎn)品下架，大家有興趣的話，可以聯(lián)系自己的理財(cái)顧問，盡量趕上這趟車。

最后提醒大家，決定買不買房的核心因素不是房貸利率，也不是政策調(diào)控的方向，而是你的收入水平還有預(yù)期收入水平。買房之前，先看看自己的工資條，保證自己的還貸能力。