導(dǎo)讀： 房地產(chǎn)公司頻頻高價(jià)拿地，背后的資金來自哪里？銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)是彈藥的重要補(bǔ)充。銀行、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu)是彈藥的重要補(bǔ)充。

根據(jù)梳理，目前房地產(chǎn)公司至少可以通過四種方式獲得保險(xiǎn)公司資金，包括收益保險(xiǎn)公司舉牌、出售辦公物業(yè)、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及相關(guān)交易等。

機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。一方面，期限適中、收入合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以滿足保險(xiǎn)基金尋找高質(zhì)量資產(chǎn)的緊迫性，但另一方面，我們也必須注意隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，不能以保險(xiǎn)公司為融資平臺(tái)，經(jīng)常為房地產(chǎn)公司輸血。

獲取資金的三條路徑

根據(jù)《保險(xiǎn)基金使用管理暫行辦法》和《保險(xiǎn)基金投資房地產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、投資開發(fā)或銷售商品房。然而，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)沒有機(jī)會(huì)獲得保險(xiǎn)公司的彈藥補(bǔ)充劑。

經(jīng)過梳理，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得保險(xiǎn)資金至少有四種途徑。

其中，寶萬之爭使得房地產(chǎn)上市公司被保險(xiǎn)基金列為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。事實(shí)上，根據(jù)上市公司2016年第一季度報(bào)告和2015年年度報(bào)告，銀行和房地產(chǎn)是保險(xiǎn)公司最突出的行業(yè)，如萬科安邦保險(xiǎn)A、金地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)、金融街；前海人壽命牌萬科A;國華人壽天辰股份、華新股份；京投銀泰陽光保險(xiǎn)。

雖然萬科A是最受關(guān)注的上市房地產(chǎn)公司，但從保險(xiǎn)公司的市值來看，金地集團(tuán)一直位于a股前十，不僅是保險(xiǎn)公司擁有房地產(chǎn)行業(yè)市值最大的股票，也是保險(xiǎn)公司最青睞的股票之一，富德生命人壽、安邦人壽、天安財(cái)險(xiǎn)他們都用真金白銀向他們表達(dá)了他們的愛。目前，金地集團(tuán)最大的股東是富德人壽。

第二條路徑是向保險(xiǎn)公司出售辦公物業(yè)。例如，今年3月8日，SOHO中國在香港舉行的業(yè)績發(fā)布會(huì)透露，它將在上海出售SOHO在世紀(jì)廣場，消息一發(fā)布，就引起了市場的極大關(guān)注。據(jù)悉，國華人壽最終以32.2億元的價(jià)格購買了從最初的19組意向客戶到第二輪深度接觸的5位客戶SOHO世紀(jì)廣場。

此外，倫敦金絲雀碼頭10 Upper Bank Street倫敦辦公樓TowerPlace、紐約華爾道夫酒店等海外辦公物業(yè)也以身相許中國人壽、中國平安(601318，股吧)、安邦保險(xiǎn)等。

第三條路徑是關(guān)聯(lián)交易。以恒大集團(tuán)為例，恒大人壽今年披露的11份相關(guān)交易報(bào)告顯示，房地產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃、信托計(jì)劃、房地產(chǎn)基金占一半，相關(guān)交易近38億元，關(guān)聯(lián)方主要包括恒大房地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司、合肥悅泰商業(yè)運(yùn)營管理有限公司、西安恒英房地產(chǎn)有限公司、成都天府水城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等恒大集團(tuán)全資子公司。

除上述三種方式外，保險(xiǎn)公司還在探索與房地產(chǎn)對接的資產(chǎn)證券化道路。

一家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司表示：這種方式正在蓬勃發(fā)展，保險(xiǎn)基金正在積極尋求機(jī)會(huì)。未來，我們可以考慮作為受托人發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這更符合保險(xiǎn)基金的特點(diǎn)。

雙方公司各取所需

事實(shí)上，房地產(chǎn)公司能夠獲得保險(xiǎn)資金的青睞，有自己的內(nèi)生邏輯。

一家上市房地產(chǎn)公司表示：對于房地產(chǎn)公司來說，他們希望得到保險(xiǎn)公司的資本支持資本支持。畢竟，后者資金充足，成本低。如有可能，兩者可以進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，提高利潤，提高資本內(nèi)生能力。

值得一提的是，估值合理的上市房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)相對更容易獲得保險(xiǎn)資金。

以上市房地產(chǎn)公司獲得保險(xiǎn)資金為例，這些上市房地產(chǎn)公司屬于市場藍(lán)籌股，一般現(xiàn)金流良好，股息率高。在第二代補(bǔ)償下，與中小型董事會(huì)和創(chuàng)業(yè)板相比，房地產(chǎn)等市場藍(lán)籌股風(fēng)險(xiǎn)因素較小，保險(xiǎn)公司需要提取最低資本要求較低，因此在保持股權(quán)配置比例不變的情況下，可以通過增加藍(lán)籌股投資比例來降低價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對補(bǔ)償能力的影響。一位保險(xiǎn)公司投資部人士說。

他繼續(xù)說：高質(zhì)量的房地產(chǎn)可以通過出售或發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來獲得豐厚的租金和房地產(chǎn)升值，這對保險(xiǎn)公司來說，不僅可以擁有辦公樓的所有權(quán)，而且可以通過收購項(xiàng)目進(jìn)一步提高其品牌價(jià)值和形象，為什么不呢。

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