導(dǎo)讀: 有人錯過了考場,有人星夜歸故里。房地產(chǎn)高燒沒有消退的跡象。9月12日,無錫高價(jià)拍賣,央企金茂以50億元總成本贏得濱湖地塊。房地產(chǎn)高燒沒有消退的跡象。9月12日,無錫高價(jià)拍賣。中央企業(yè)金茂以50億元的總成本贏得了濱湖地塊。房地產(chǎn)的盛宴越來越熱烈,空頭頭寸已經(jīng)狹窄到角落。但就在市場上 一邊倒看多的時(shí)候,房地產(chǎn)行業(yè)的大股東和高管都在悄悄減持,套現(xiàn)過億的公司也不少。
房地產(chǎn)行業(yè)全線杠桿化
2016年,像金茂這樣的房地產(chǎn)企業(yè)并不少,信達(dá)、融信、廣宇發(fā)展、中房等多家企業(yè)紛紛榮登地王寶座。為了爭奪高質(zhì)量的地塊,開發(fā)商花了很多錢,但在慷慨的背后,是高債務(wù)。同花順數(shù)據(jù)顯示,截至第二季度末,2016年上半年,滬深137家上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額超過4.33萬億元,同比增長24%。負(fù)債超過100億元的房地產(chǎn)企業(yè)有59家,占43%,負(fù)債超過300億元的房地產(chǎn)企業(yè)有32家,占23.3%。其中,萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、首股、泛??毓韶?fù)債超過1000億元。
銀行的數(shù)據(jù)也證明了上半年開發(fā)商迅速增加杠桿率的事實(shí)。根據(jù)18家a股上市銀行的半年報(bào)告,上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長385.4億元,總額4.1萬億元。中信銀行貸款增長最多,為407.51億元。
個(gè)人住房抵押貸款增量不小。截至今年6月底,18家上市銀行的個(gè)人住房貸款總額為13.5億元,比去年年底增加了1.99萬億元。這可能只是開始。建行董事長王洪章近日在接受媒體采訪時(shí)公開表示,在三去一降一補(bǔ)的宏觀政策下,建行下半年將大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。大量新貸款投資個(gè)人住房貸款,有效增加住房需求,加快房地產(chǎn)去庫存。
保險(xiǎn)資本也對房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出極大的興趣。最典型的案例是萬科的股權(quán)糾紛,盡管戰(zhàn)爭至今尚未確定。同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,第二季度末,保險(xiǎn)資本持有56家a股上市房地產(chǎn)企業(yè)。除了前海人壽,生命人壽、安邦、平安等公司也在房地產(chǎn)股上投入了大量資金。
央行副行長易剛9月初表示,去年年底中國整體杠桿率為234%,處于較高水平。短期來看,中國整體杠桿率會上升,一年增長9個(gè)百分點(diǎn)太快,短期來看會上升,所以要穩(wěn)杠桿。至于杠桿率高的原因,大多數(shù)分析認(rèn)為房價(jià)上漲是背后的主要原因。廣發(fā)證券分析師樂嘉東表示,今年上半年貨幣流動性持續(xù)寬松,整個(gè)市場缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),房地產(chǎn)行業(yè)已成為吸收流動性的重要載體,房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入全面杠桿時(shí)代。
評級機(jī)構(gòu)下調(diào)房地產(chǎn)公司評級
然而,在房地產(chǎn)行業(yè),一種現(xiàn)象值得投資者提高警惕。最近,一些上市房地產(chǎn)公司的大股東和高管正在出售股票并在高水平套現(xiàn)。
9月7日,在香港上市的龍湖房地產(chǎn)宣布,主要股東蔡奎的嘉辰發(fā)展國際有限公司以每股12元的價(jià)格出售了1.5億股,總收入高達(dá)18億港元。
除了龍湖房地產(chǎn),香港上市房地產(chǎn)公司并不少見大股東和機(jī)構(gòu)減持。7月,R&F房地產(chǎn)主要股東吳又華減持R&F房地產(chǎn)2200萬股,套現(xiàn)高達(dá)2.3億港元。8月,R&F房地產(chǎn)兩次被摩根大通減持。龍光房地產(chǎn)、新世界發(fā)展等香港房地產(chǎn)公司最近也有重要股東減持的記錄。
A股市房地產(chǎn)企業(yè)籌碼也出現(xiàn)松動跡象。中航高科9月8日晚宣布,公司股東南通行業(yè)披露減持計(jì)劃,計(jì)劃在未來12個(gè)月內(nèi)通過大宗交易和/或集中競價(jià)減持公司股份不超過2000萬股,即不超過公司總股本的1.44%,減持價(jià)格不低于13.41元/股。按上述股價(jià)計(jì)算,股東將至少套現(xiàn)2.68億元。
中國房地產(chǎn)8月30日晚宣布,第三大股東湖南華夏投資集團(tuán)計(jì)劃在15個(gè)交易日后6個(gè)月內(nèi)通過集中競價(jià)或大宗交易減持不超過600萬股公司股份,約占公司總股本的2.02%。
被恒大借殼的嘉凱城,也難逃被減持的命運(yùn)。8月16日晚,公司宣布公司股東天地實(shí)業(yè)近期減持公司股份2754.52萬股,占公司總股本的1.53%。根據(jù)天地實(shí)業(yè)的減持價(jià)格,股東近期已套現(xiàn)1.92億元。
同花順統(tǒng)計(jì)顯示,自今年以來,已有10多家上市房地產(chǎn)公司的主要股東出售或計(jì)劃出售股票。
中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示:今年9月至明年上半年,房地產(chǎn)市場將進(jìn)行短期調(diào)整,城市將更加集中。
泰康人壽董事長兼CEO陳東生承認(rèn),保險(xiǎn)資本最近在二級市場過于瘋狂,我們有我們的投資方式,不會因?yàn)槭袌錾掀渌镜男袨槎鴦訐u。
國際知名評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾最近發(fā)布了一份研究報(bào)告,稱過熱的土地市場給中國大陸的房地產(chǎn)市場帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn),過高的土地價(jià)格將推高房價(jià),并可能導(dǎo)致更嚴(yán)格的監(jiān)管政策。標(biāo)普認(rèn)為,未來一年內(nèi)地房地產(chǎn)板塊的增長將放緩,高地價(jià)或拖累內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率。標(biāo)普還表示,今年下半年,主要內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的評級仍為負(fù)面,如世茂房地產(chǎn)、金茂控股、融創(chuàng)中國、萬科等大型內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商的評級前景將為負(fù)面。
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