導(dǎo)讀： 有人錯(cuò)過(guò)了考場(chǎng)，有人星夜歸故里。房地產(chǎn)高燒沒(méi)有消退的跡象。9月12日，無(wú)錫高價(jià)拍賣，央企金茂以50億元總成本贏得濱湖地塊。房地產(chǎn)高燒沒(méi)有消退的跡象。9月12日，無(wú)錫高價(jià)拍賣。中央企業(yè)金茂以50億元的總成本贏得了濱湖地塊。房地產(chǎn)的盛宴越來(lái)越熱烈，空頭頭寸已經(jīng)狹窄到角落。但就在市場(chǎng)上 一邊倒看多的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)的大股東和高管都在悄悄減持，套現(xiàn)過(guò)億的公司也不少。

房地產(chǎn)行業(yè)全線杠桿化

2016年，像金茂這樣的房地產(chǎn)企業(yè)并不少，信達(dá)、融信、廣宇發(fā)展、中房等多家企業(yè)紛紛榮登地王寶座。為了爭(zhēng)奪高質(zhì)量的地塊，開(kāi)發(fā)商花了很多錢，但在慷慨的背后，是高債務(wù)。同花順數(shù)據(jù)顯示，截至第二季度末，2016年上半年，滬深137家上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額超過(guò)4.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24%。負(fù)債超過(guò)100億元的房地產(chǎn)企業(yè)有59家，占43%，負(fù)債超過(guò)300億元的房地產(chǎn)企業(yè)有32家，占23.3%。其中，萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、首股、泛?？毓韶?fù)債超過(guò)1000億元。

銀行的數(shù)據(jù)也證明了上半年開(kāi)發(fā)商迅速增加杠桿率的事實(shí)。根據(jù)18家a股上市銀行的半年報(bào)告，上半年房地產(chǎn)行業(yè)貸款增長(zhǎng)385.4億元，總額4.1萬(wàn)億元。中信銀行貸款增長(zhǎng)最多，為407.51億元。

個(gè)人住房抵押貸款增量不小。截至今年6月底，18家上市銀行的個(gè)人住房貸款總額為13.5億元，比去年年底增加了1.99萬(wàn)億元。這可能只是開(kāi)始。建行董事長(zhǎng)王洪章近日在接受媒體采訪時(shí)公開(kāi)表示，在三去一降一補(bǔ)的宏觀政策下，建行下半年將大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。大量新貸款投資個(gè)人住房貸款，有效增加住房需求，加快房地產(chǎn)去庫(kù)存。

保險(xiǎn)資本也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出極大的興趣。最典型的案例是萬(wàn)科的股權(quán)糾紛，盡管戰(zhàn)爭(zhēng)至今尚未確定。同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，第二季度末，保險(xiǎn)資本持有56家a股上市房地產(chǎn)企業(yè)。除了前海人壽，生命人壽、安邦、平安等公司也在房地產(chǎn)股上投入了大量資金。

央行副行長(zhǎng)易剛9月初表示，去年年底中國(guó)整體杠桿率為234%，處于較高水平。短期來(lái)看，中國(guó)整體杠桿率會(huì)上升，一年增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)太快，短期來(lái)看會(huì)上升，所以要穩(wěn)杠桿。至于杠桿率高的原因，大多數(shù)分析認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲是背后的主要原因。廣發(fā)證券分析師樂(lè)嘉東表示，今年上半年貨幣流動(dòng)性持續(xù)寬松，整個(gè)市場(chǎng)缺乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為吸收流動(dòng)性的重要載體，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入全面杠桿時(shí)代。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房地產(chǎn)公司評(píng)級(jí)

然而，在房地產(chǎn)行業(yè)，一種現(xiàn)象值得投資者提高警惕。最近，一些上市房地產(chǎn)公司的大股東和高管正在出售股票并在高水平套現(xiàn)。

9月7日，在香港上市的龍湖房地產(chǎn)宣布，主要股東蔡奎的嘉辰發(fā)展國(guó)際有限公司以每股12元的價(jià)格出售了1.5億股，總收入高達(dá)18億港元。

除了龍湖房地產(chǎn)，香港上市房地產(chǎn)公司并不少見(jiàn)大股東和機(jī)構(gòu)減持。7月，R&F房地產(chǎn)主要股東吳又華減持R&F房地產(chǎn)2200萬(wàn)股，套現(xiàn)高達(dá)2.3億港元。8月，R&F房地產(chǎn)兩次被摩根大通減持。龍光房地產(chǎn)、新世界發(fā)展等香港房地產(chǎn)公司最近也有重要股東減持的記錄。

A股市房地產(chǎn)企業(yè)籌碼也出現(xiàn)松動(dòng)跡象。中航高科9月8日晚宣布，公司股東南通行業(yè)披露減持計(jì)劃，計(jì)劃在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)通過(guò)大宗交易和/或集中競(jìng)價(jià)減持公司股份不超過(guò)2000萬(wàn)股，即不超過(guò)公司總股本的1.44%，減持價(jià)格不低于13.41元/股。按上述股價(jià)計(jì)算，股東將至少套現(xiàn)2.68億元。

中國(guó)房地產(chǎn)8月30日晚宣布，第三大股東湖南華夏投資集團(tuán)計(jì)劃在15個(gè)交易日后6個(gè)月內(nèi)通過(guò)集中競(jìng)價(jià)或大宗交易減持不超過(guò)600萬(wàn)股公司股份，約占公司總股本的2.02%。

被恒大借殼的嘉凱城，也難逃被減持的命運(yùn)。8月16日晚，公司宣布公司股東天地實(shí)業(yè)近期減持公司股份2754.52萬(wàn)股，占公司總股本的1.53%。根據(jù)天地實(shí)業(yè)的減持價(jià)格，股東近期已套現(xiàn)1.92億元。

同花順統(tǒng)計(jì)顯示，自今年以來(lái)，已有10多家上市房地產(chǎn)公司的主要股東出售或計(jì)劃出售股票。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示：今年9月至明年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)行短期調(diào)整，城市將更加集中。

泰康人壽董事長(zhǎng)兼CEO陳東生承認(rèn)，保險(xiǎn)資本最近在二級(jí)市場(chǎng)過(guò)于瘋狂，我們有我們的投資方式，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)上其他公司的行為而動(dòng)搖。

國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾最近發(fā)布了一份研究報(bào)告，稱過(guò)熱的土地市場(chǎng)給中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)高的土地價(jià)格將推高房?jī)r(jià)，并可能導(dǎo)致更嚴(yán)格的監(jiān)管政策。標(biāo)普認(rèn)為，未來(lái)一年內(nèi)地房地產(chǎn)板塊的增長(zhǎng)將放緩，高地價(jià)或拖累內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率。標(biāo)普還表示，今年下半年，主要內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)級(jí)仍為負(fù)面，如世茂房地產(chǎn)、金茂控股、融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科等大型內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的評(píng)級(jí)前景將為負(fù)面。

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