導(dǎo)讀： 7月17日，克而瑞房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，自2015年以來(lái)，24家保險(xiǎn)基金共購(gòu)買(mǎi)了54只房地產(chǎn)股（包括二級(jí)市場(chǎng)交易和認(rèn)購(gòu)定向增發(fā)），并躋身十大股東之列，共69次。其中，只有9支保險(xiǎn)資本主動(dòng)減持，另外6支因持股比例低被擠出十大股東。其中，只有9支保險(xiǎn)資本主動(dòng)減持，另外6支因持股比例低被擠出十大股東。

相比之下，更多的保險(xiǎn)資本選擇長(zhǎng)期持有房地產(chǎn)股：根據(jù)2016年第一季度報(bào)告和部分公告的十大股東，目前保險(xiǎn)資本共持有39只房地產(chǎn)股94.92億股，相當(dāng)于2016年6月30日的收盤(pán)價(jià)約1385億元。

從進(jìn)入時(shí)間來(lái)看，2015年上半年前只持有6只房地產(chǎn)股，下半年新增19只，2016年上半年增加14只，保險(xiǎn)資本投資政策放寬、股災(zāi)帶來(lái)的低價(jià)買(mǎi)入機(jī)會(huì)、貨幣增發(fā)帶來(lái)的資產(chǎn)配置需求是保險(xiǎn)資本買(mǎi)買(mǎi)的三個(gè)主要原因。

萬(wàn)科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華信股份、天辰股份6家，保險(xiǎn)資金通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)，持股比例超過(guò)5%。

這六家公司在上市前有明顯的共同點(diǎn)：股權(quán)分散，最大股東持股比例低，部分財(cái)務(wù)實(shí)力弱；萬(wàn)科和金地最大股東不干涉運(yùn)營(yíng)，管理層實(shí)際控制上市公司。

根據(jù)上述報(bào)告，目前市場(chǎng)資金仍然充裕，因此對(duì)保險(xiǎn)資本資產(chǎn)配置的需求仍然存在。預(yù)計(jì)2016年下半年保險(xiǎn)資本持有房地產(chǎn)股的趨勢(shì)將繼續(xù)，投資范圍更廣，參與固定增長(zhǎng)的次數(shù)將增加。

大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)股會(huì)有什么影響？

報(bào)告稱(chēng)，上市公司控制權(quán)競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響。例如，萬(wàn)科從最初聲稱(chēng)不追求規(guī)模到通過(guò)增加大量合作項(xiàng)目獲得了顯著的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；2015年中期，三家保險(xiǎn)資本控制了一半以上股權(quán)的金地管理層首次提出后續(xù)投資被否決后，自2015年第四季度以來(lái)，營(yíng)銷(xiāo)力度顯著增加，2016年第一季度銷(xiāo)售額增長(zhǎng)193%。此后，除生命和安邦外，其他董事的支持成功通過(guò)了后續(xù)投資。

可以看出，在管理層控制的企業(yè)中，保險(xiǎn)資本股東帶來(lái)的危機(jī)感將使管理層更愿意得到股東和公眾的支持，而業(yè)績(jī)是最明顯的禮物。從這個(gè)角度來(lái)看，如果保險(xiǎn)資本能夠很好地控制干預(yù)的程度，對(duì)上市公司的影響可能全負(fù)面的。

事實(shí)上，保險(xiǎn)資本與房地產(chǎn)股的合作已成為大勢(shì)所趨。

報(bào)告稱(chēng)，在寬松政策和市場(chǎng)需求的雙重因素下，大規(guī)模保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，雙方的深度合作是《紐約時(shí)報(bào)》的趨勢(shì)。合作模式也多樣化，包括投資相關(guān)證券化產(chǎn)品、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)等簡(jiǎn)單的金融投資，如購(gòu)買(mǎi)辦公財(cái)產(chǎn)、參與養(yǎng)老金或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)在增發(fā)時(shí)選擇主動(dòng)引進(jìn)保險(xiǎn)資金作為投資者。截至2016年6月，共有9家保險(xiǎn)資金參與了8家房地產(chǎn)企業(yè)的固定增長(zhǎng)，持股比例在0.18%-9.15%之間。除世茂和天業(yè)外，其余6家參與增發(fā)的保險(xiǎn)資金均為央企和國(guó)企。與民營(yíng)企業(yè)相比，國(guó)有股東資金實(shí)力強(qiáng)或持股比例高，控制權(quán)穩(wěn)定，不擔(dān)心引狼入室。國(guó)有企業(yè)希望補(bǔ)充資金，擴(kuò)大規(guī)模。通過(guò)與國(guó)有企業(yè)的合作，特別是后者土地儲(chǔ)備的優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)資本也可以在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蟀l(fā)展。

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