導(dǎo)讀： 6月23日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，公司以8.19元/股的價(jià)格完成了對(duì)四個(gè)特定對(duì)象的定向增發(fā)，共籌集資金90億元，并引進(jìn)了泰康保險(xiǎn)和珠江人壽兩家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。

保利地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)團(tuán)一線(xiàn)陣營(yíng)的重量級(jí)選手，保利房地產(chǎn)近期資本運(yùn)營(yíng)頻繁保險(xiǎn)資本合作也相當(dāng)密切。這說(shuō)明公司不僅積極拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，還開(kāi)啟了其在金融和社區(qū)服務(wù)方面的卡位布局。

截至目前，保利地產(chǎn)通過(guò)其信?；?、保利資本、養(yǎng)老基金、并購(gòu)基金、保利商業(yè)等平臺(tái)，打造了以房地產(chǎn)為主、金融和社區(qū)服務(wù)為輔的完美閉環(huán)，為集團(tuán)未來(lái)發(fā)展提供了新的空間。

90億定增收官

根據(jù)公告，保利地產(chǎn)此次以8.19元/股的價(jià)格在一級(jí)市場(chǎng)增發(fā)募集總額約90億元。除大股東保利集團(tuán)參與認(rèn)購(gòu)?fù)猓┛蒂Y產(chǎn)獨(dú)占60億元，珠江人壽認(rèn)購(gòu)另一家保險(xiǎn)資金10億元，其余10億元由個(gè)人投資者張?jiān)苷J(rèn)購(gòu)。

保利地產(chǎn)對(duì)每股8.19元的額外發(fā)行價(jià)格相當(dāng)滿(mǎn)意，因?yàn)楣媲?0個(gè)交易日的平均價(jià)格僅為8.47元的3%，相當(dāng)于平價(jià)額外發(fā)行。在最近a股市場(chǎng)頻繁發(fā)行和更多折扣的背景下，保利地產(chǎn)的交易價(jià)格顯示強(qiáng)大的溢價(jià)能力。

Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年全市場(chǎng)增發(fā)293家，固定增長(zhǎng)價(jià)格比二級(jí)市場(chǎng)平均折扣價(jià)格在80%左右。分析人士評(píng)論說(shuō)，在相對(duì)較弱的環(huán)境下，保利地產(chǎn)仍然受到泰康和珠江兩家保險(xiǎn)基金的青睞，這突出了保險(xiǎn)基金對(duì)房地產(chǎn)藍(lán)籌股盈利能力的強(qiáng)烈信心。

年度報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)的盈利能力持續(xù)穩(wěn)定，凈資產(chǎn)回報(bào)率始終保持在20%左右的較高水平。截至目前，保利地產(chǎn)連續(xù)五年的股息比例已保持在凈利潤(rùn)的20%左右，2015年底上升到30%。按8.19元發(fā)行價(jià)計(jì)算，公司股息率達(dá)到4.2%。

保利地產(chǎn)以其較強(qiáng)的收入能力和投資回報(bào)，成為保險(xiǎn)基金的理想投資目標(biāo)。

據(jù)悉，保利地產(chǎn)籌集的資金將用于南京、珠海、佛山、合肥、天津、福州、成都等地的11個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

泰康是第二大股東

泰康這次借定增加并不是保險(xiǎn)基金第一次關(guān)注保利地產(chǎn)。此前，安邦保險(xiǎn)以3.76%的持股比例位居保利地產(chǎn)第二大股東。

值得注意的是，泰康資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)60億元，占發(fā)行總額的三分之二。增發(fā)完成后，泰康以5.31%的持股比例超過(guò)安邦，獲得第二大股東寶座，并為保利地產(chǎn)舉牌。

與安邦等其他保險(xiǎn)資本相比，泰康資產(chǎn)在資本市場(chǎng)非常低調(diào)，這是其在資本市場(chǎng)的首次。

近日，房地產(chǎn)公司野蠻人敲門(mén)事件不斷占據(jù)各大媒體頭條。隨著增發(fā)的完成，泰康人壽、珠江人壽、安邦保險(xiǎn)三大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持有的保利房地產(chǎn)總比例為11.8%，實(shí)力不容小覷。

然而，與萬(wàn)科目前處于重組漩渦中的萬(wàn)科不同，保利地產(chǎn)的實(shí)際控制人保利集團(tuán)仍持有40%以上的股份，控股股東地位穩(wěn)定，沒(méi)有野蠻人敲門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)。

保利房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從60億元的認(rèn)購(gòu)份額來(lái)看，泰康人壽顯然不僅是為了短期股息和資本增值收入，而且更關(guān)注雙方在未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)基金和養(yǎng)老金房地產(chǎn)領(lǐng)域的深入戰(zhàn)略合作。

據(jù)了解，保利房地產(chǎn)作為20多年來(lái)一直深入從事住宅開(kāi)發(fā)的保利房地產(chǎn)，其專(zhuān)業(yè)的住宅開(kāi)發(fā)能力和優(yōu)質(zhì)的住宅質(zhì)量一直是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著公司的發(fā)展，保利在商業(yè)房地產(chǎn)、養(yǎng)老房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融方面具有領(lǐng)先的經(jīng)驗(yàn)。

同時(shí)，泰康資產(chǎn)具有較強(qiáng)的資本實(shí)力，自成立以來(lái)以其卓越的業(yè)績(jī)受到了業(yè)界的一致好評(píng)。泰康的長(zhǎng)期保險(xiǎn)資本優(yōu)勢(shì)可以與保利在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成業(yè)務(wù)和資本的互補(bǔ)性，壽險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)其他產(chǎn)品的客戶(hù)資源和養(yǎng)老房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也可以與保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行更密切的合作。

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

本次發(fā)行后，保利地產(chǎn)所有者權(quán)益增加至1083億元，有助于公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。數(shù)據(jù)顯示，2013年至2015年，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率已從78%降至76%，取得階段性效果。與第一季度資產(chǎn)負(fù)債率相比，公司負(fù)債率將降至74.8%和1.6個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，增發(fā)融資有利于保利地產(chǎn)把握行業(yè)復(fù)蘇機(jī)遇，為公司整合市場(chǎng)提供資本保障。據(jù)悉，隨著募集資金的到位，保利地產(chǎn)賬面資金預(yù)計(jì)將超過(guò)500億元，充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備意味著保利把握市場(chǎng)復(fù)蘇的能力進(jìn)一步提高。

一些分析人士指出，保利房地產(chǎn)固定增值的更深層次意義在于，行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段后，將出現(xiàn)大規(guī)模的重組，充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備將有助于保利抓住并購(gòu)整合的機(jī)會(huì)。

例如，2015年6月，保利與上置集團(tuán)簽署了一份投資意向書(shū)，打算成為其單一大股東，最終認(rèn)購(gòu)條件未能達(dá)成協(xié)議，擱淺。在今年的投資者大會(huì)上，董事長(zhǎng)宋廣菊也表示：十三五期間，公司將繼續(xù)推進(jìn)主營(yíng)業(yè)務(wù)的并購(gòu)業(yè)務(wù)。不僅如此，公司還將通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)相關(guān)行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)

保利作為一家1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)，不會(huì)輕易談?wù)撧D(zhuǎn)型。在房地產(chǎn)方面，保利房地產(chǎn)的表現(xiàn)一直值得稱(chēng)贊。2015年，保利房地產(chǎn)簽約金額1541.04億元，同比增長(zhǎng)12.75%；簽約面積1218.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.22%。

多年來(lái)，保利地產(chǎn)一直是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP5行列，成為一線(xiàn)陣營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)格最穩(wěn)定的公司之一。

截至2015年底，保利房地產(chǎn)核心城市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占90%以上。珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海分別簽約505億元、324億元、321億元，成渝、中部地區(qū)分別超過(guò)160億元。

與此同時(shí)，保利地產(chǎn)也在積極推進(jìn)海外項(xiàng)目。據(jù)保利介紹，該公司已進(jìn)入澳大利亞和英國(guó)，并積極開(kāi)拓北美市場(chǎng)。

2016年，保利在銷(xiāo)售市場(chǎng)仍處于強(qiáng)勁勢(shì)頭。前5月，公司簽約總額836億元，同比增長(zhǎng)66%。根據(jù)目前的市場(chǎng)環(huán)境和保利的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，公司有望成為第四家半年業(yè)績(jī)超過(guò)1000億元的房地產(chǎn)企業(yè)。

初定多元格局

2016年，保利地產(chǎn)不僅增加了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，而且戰(zhàn)略上增加了相關(guān)行業(yè)的布局。

在十三五規(guī)劃開(kāi)始時(shí)，公司提出了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為兩翼的發(fā)展戰(zhàn)略。

各種跡象表明，未來(lái)5至10年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將保持穩(wěn)定發(fā)展。然而，房地產(chǎn)與金融的婚姻畢竟是當(dāng)前行業(yè)的主要熱點(diǎn)，也是保利房地產(chǎn)不容錯(cuò)過(guò)的機(jī)遇。

宋廣菊曾表示：十三五期間，公司將通過(guò)信?；?、保利資本、養(yǎng)老基金、并購(gòu)基金等并駕齊驅(qū)的發(fā)展模式，完善房地產(chǎn)金融布局，撬動(dòng)更多外部資源，幫助公司擴(kuò)大主營(yíng)業(yè)務(wù)規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

在這一戰(zhàn)略的領(lǐng)導(dǎo)下，保利地產(chǎn)經(jīng)常運(yùn)營(yíng)。早在2015年11月，保利地產(chǎn)就與太平人壽合作，開(kāi)展養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、保險(xiǎn)客戶(hù)養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等戰(zhàn)略合作。今年6月初，保利還宣布計(jì)劃投資3.5億元認(rèn)購(gòu)10%的廣東和香港證券。

各種跡象表明，保利在金融行業(yè)的布局正在逐步完善。泰康保險(xiǎn)的引入也將促進(jìn)金融業(yè)務(wù)各方的協(xié)調(diào)發(fā)展，符合公司一主兩翼的發(fā)展戰(zhàn)略。

保利地產(chǎn)除了積極拓展金融領(lǐng)域外，還將重點(diǎn)放在熱門(mén)的社區(qū)消費(fèi)服務(wù)行業(yè)。

公開(kāi)信息顯示，保利已覆蓋全國(guó)61個(gè)城市，管理面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米，服務(wù)業(yè)主超過(guò)100萬(wàn)。在以流量為價(jià)值的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，保利顯然嗅到了行業(yè)的商機(jī)。

根據(jù)保利描述，公司將充分掌握社區(qū)入口資源，實(shí)現(xiàn)與電子商務(wù)、金融、旅游等平臺(tái)的資源整合和利益共享。通過(guò)整合超市、洗衣、物業(yè)、養(yǎng)老金、垂直電子商務(wù)等資源，打造最后一公里全方位服務(wù)提供商。

此外，作為未來(lái)的日出產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為主要資本競(jìng)爭(zhēng)的新戰(zhàn)場(chǎng)，保利房地產(chǎn)無(wú)疑是最早的參與者之一。到目前為止，保利在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域全面干預(yù)三位一體養(yǎng)老戰(zhàn)略已全面推進(jìn)，養(yǎng)老房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)、老年用品銷(xiāo)售、護(hù)理培訓(xùn)等商業(yè)模式正在積極探索，通過(guò)舉辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的全面覆蓋。

經(jīng)過(guò)一系列的運(yùn)營(yíng)，保利地產(chǎn)已經(jīng)從一家簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)大型復(fù)合商業(yè)王國(guó)?？梢哉f(shuō)，一個(gè)新的地圖正在慢慢展開(kāi)。

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