所有有房貸在身的朋友，房貸利率的兩個(gè)關(guān)鍵部分：加點(diǎn)值和重定價(jià)周期，最近都有大變化。
以后房貸利率加點(diǎn)值會(huì)怎么調(diào)，重定價(jià)周期怎么選，都是事關(guān)切身利益的問題，小巴今天就來聊聊看法。
大家都知道，因?yàn)槊癖姾袈暫芨?，央行上個(gè)月又送出大禮包，幫大家統(tǒng)一下調(diào)了存量房貸利率，把加點(diǎn)值又降下來了，降到了LPR-30BP。
在降的同時(shí)，還建立了一套自動(dòng)機(jī)制：
如果以后再有這樣，存量房貸利率和全國新發(fā)房貸利率相差很大，你的加點(diǎn)值比全國平均加點(diǎn)值高出30BP的，就可以自己找銀行申請(qǐng)調(diào)低，不再統(tǒng)一處理。
計(jì)算也頗為復(fù)雜，每個(gè)季度，央行會(huì)在官網(wǎng)發(fā)布一次“全國新發(fā)房貸利率”數(shù)據(jù)，現(xiàn)在最新的數(shù)據(jù)是3.33%。
然后用這個(gè)3.33%，減去對(duì)應(yīng)季度里每個(gè)月公布的“5年期以上LPR算術(shù)平均值”，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)據(jù)是3.85%，然后就可以算出“全國平均加點(diǎn)值”3.33%-3.85%=-52BP。
按照規(guī)則，比全國平均加點(diǎn)值高出30BP，也就是，現(xiàn)在加點(diǎn)值高于-52BP+30BP=-22BP的，就可以申請(qǐng)調(diào)低。
現(xiàn)在央行統(tǒng)一幫大家調(diào)到了-30BP，比-22BP更低，咱們暫時(shí)都是不用再去申請(qǐng)下調(diào)了的。
有人可能會(huì)覺得，上面這么一通算下來，感覺也挺繁瑣復(fù)雜，我不會(huì)算咋辦？
小巴覺得倒不用太死磕去算，因?yàn)楝F(xiàn)在大家已經(jīng)統(tǒng)一降過，下一次真要調(diào)，估計(jì)也是一起觸發(fā)，想必街知巷聞的。
而且到時(shí)銀行APP里面，可能也會(huì)有相關(guān)的存量房貸利率調(diào)整提醒，或者在某個(gè)頁面和按鈕上顯示你能不能調(diào)整，大家可以去看一下自己相應(yīng)的手機(jī)銀行APP。
所以對(duì)于房貸利率調(diào)低申請(qǐng)這個(gè)，大家暫時(shí)不用那么費(fèi)神。
但房貸重定價(jià)周期的調(diào)整，要不要調(diào)，選哪個(gè)周期頻次，就得好好琢磨琢磨了。
房貸重定價(jià)周期調(diào)整，是針對(duì)LPR來的。
其實(shí)LPR的數(shù)值，今年以來已經(jīng)降得很快了，5年期LPR從年初的4.2%，一路降到了現(xiàn)在的3.6%。
但就是因?yàn)橹囟▋r(jià)周期，大家只能等到下一個(gè)重定價(jià)日，也就是1年以后，才能享受到新利率。
這就是為什么即便LPR一直在降，加點(diǎn)值也降，但很多人之前的整體房貸利率也還在4%以上，沒降到最新的LPR利率，享受不到利率下調(diào)的好處。
那么現(xiàn)在，允許大家申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期了，有3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月三個(gè)檔位可選。
比如，你重定價(jià)日是5月30日，原本要到明年的5月30日才會(huì)跟上最新LPR，但如果調(diào)整之后，改為：
重定價(jià)周期【3個(gè)月】，那么對(duì)應(yīng)的重定價(jià)日就是8月30日、11月30日、2月28日、5月30日；
重定價(jià)周期【6個(gè)月】，那么對(duì)應(yīng)的重定價(jià)日就是11月30日、5月30日。
這就意味著，調(diào)整完之后，最近一次的利率調(diào)整時(shí)間是今年的11月30日，很快就能享受到最新LPR利率，比原來提前了半年之多，妥妥的省下一筆錢。
也就是說，在當(dāng)前這種利率下行周期里面，重定價(jià)周期越短，就能越早享受LPR下調(diào)減少的利息支出。
當(dāng)然，如果是反過來，在利率上行周期，重定價(jià)周期越短，也將更早承擔(dān)LPR上調(diào)增加的利息支出。
但問題來了，現(xiàn)在偏偏有一個(gè)規(guī)則是：
整個(gè)貸款合同存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能變更一次，變更后不可撤銷。
于是大家又開始糾結(jié)，到底重定價(jià)周期要選哪個(gè)呢？選3個(gè)月、6個(gè)月，還是按照原本的1年周期，不改動(dòng)呢？
2019年、2020年房貸利率進(jìn)行LPR切換的時(shí)候，大家同樣面臨著選擇，是選固定利率，還是選跟著LPR浮動(dòng)好呢？
當(dāng)時(shí)咱們的看法是，從已經(jīng)公布的LPR來看，數(shù)值呈現(xiàn)出下降的趨勢，并且成熟國家經(jīng)驗(yàn)，利率也是長期向下走的趨勢，所以建議選擇跟LPR浮動(dòng)的方式比較好。
這一點(diǎn)，對(duì)指導(dǎo)當(dāng)下依然是有效的。
短期來看，為了托底房地產(chǎn)，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，LPR大概率還是會(huì)往下走，而長遠(yuǎn)一點(diǎn)來看，隨著經(jīng)濟(jì)增速的不斷下降，利率水平也是會(huì)不斷降低。
而且這幾年間還多了一個(gè)新因素，“人口負(fù)增長”靴子落地，老齡化加劇。
這就意味著資金需求下降，資金供給增多，也會(huì)有更多錢存銀行里，在這種情況下，國家為了驅(qū)使更多資金去消費(fèi)和投資，會(huì)選擇將利率維持在低位。
這也是在一些成熟國家可以看到的規(guī)律，人口結(jié)構(gòu)里青年越多，利率越高，反之則越低。
當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)有周期，有降息就會(huì)有加息，但是總體走勢來看，利率水平是會(huì)往下走的。
所以從利率走勢來看，未來幾年降息，保持低息的概率更大，選3個(gè)月為定價(jià)周期，能更快跟著LPR的節(jié)奏節(jié)省利息；而如果是20幾、30年那么長期限，中間的降息、加息波動(dòng)疊加起來，可能會(huì)是一個(gè)比較中性的結(jié)果。
考慮維度2：房貸對(duì)自己的實(shí)際影響
從收入預(yù)期不太好，房貸支出減少越快，就能越快減輕家里財(cái)務(wù)壓力這一點(diǎn)去考慮，自然是把重定價(jià)周期定得越短，就越快減輕痛苦。
尤其是選等額本息，也還在還款前5年、10年的朋友，因?yàn)橛?jì)算利息的本金高，現(xiàn)在每月還的房貸里面，主要就是還利息，如果把重定價(jià)周期定為3個(gè)月一次，減負(fù)效果也會(huì)更顯著。
等到咱們真進(jìn)入加息周期的時(shí)候，到時(shí)你也已經(jīng)還了挺多年房貸，要計(jì)算利息的本金也少了，就算利率上去一些，你的壓力也不會(huì)現(xiàn)在這么大。
如果你覺得，自己實(shí)際不準(zhǔn)備還那么久房貸，雖然貸20年，估計(jì)10年就提前還貸，或者直接改善換房，開始一個(gè)新房貸了，說不定根本碰不到下一個(gè)加息周期，那么重定價(jià)周期定得越短，自然也是越占便宜的了。
但如果是貸30年，也沒想過要提前還貸，貸多久就還多久，中間有可能會(huì)碰上加息周期，其實(shí)選哪個(gè)都沒太所謂，綜合下來會(huì)是個(gè)比較中性的結(jié)果，就看你覺得要不要先以減輕當(dāng)下的壓力為主，去選3個(gè)月調(diào)整一次的檔位。
所以大家可以根據(jù)自己的情況去考慮，沒有哪個(gè)一定是更優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)答案。
不過如果重定價(jià)日是在11月、12月和1月的朋友，倒可以不用著急去決定，要不要調(diào)整這個(gè)重定價(jià)周期。
因?yàn)槟愕睦时緛砭蜁?huì)在3個(gè)月內(nèi)重定價(jià)，自動(dòng)調(diào)整到最新LPR，然后直接就是3.3%的貸款利率了~
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