導讀: 中國保監(jiān)會試點近兩年后,全國四個試點城市以房養(yǎng)老的成績尚不明顯。
5月29日,上海市保監(jiān)局副局長李峰在上海論壇中國老齡化社會以房養(yǎng)老子論壇上表示,到5月20日,全國反向業(yè)務投保人78人59戶,全程47人38戶。北京18人12戶,上海13人11戶,廣州14人11戶,武漢2人1戶。北上廣等人口老齡化嚴重、房價較高的城市,試點效果較好。
2014年,中國保監(jiān)會發(fā)布了關于房養(yǎng)老金》養(yǎng)老保險試點指導。試點城市為北京、上海、廣州、武漢。試點期自2014年7月1日起至2016年6月30日止。
所謂反向抵押養(yǎng)老保險,住房抵押和終身養(yǎng)老是一種年金保險創(chuàng)新型相結合商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務,即擁有完全房屋產(chǎn)權的老年人,將其房地產(chǎn)抵押給保險公司,繼續(xù)擁有抵押權人同意的房屋占有、使用、收入和處置權,并按照約定的條件領取養(yǎng)老金直至死亡;
老年人死亡后,保險公司獲得抵押財產(chǎn)處置權,處置收入優(yōu)先支付養(yǎng)老保險相關費用。
也就是說,通過住房養(yǎng)老金,房屋可以從長期耐用消費品轉變?yōu)榱鲃有韵喈敶蟮馁Y產(chǎn)。通過一次性金額或終身年金支付,房屋既具有生活、流動性和盈利能力。
至于為什么住房養(yǎng)老試點數(shù)量相對較少,李峰解釋說,住房養(yǎng)老是一項創(chuàng)新業(yè)務,在外部環(huán)境中既有優(yōu)缺點,在行業(yè)中也有優(yōu)缺點。
在外部環(huán)境方面,以上海為例,李峰表示,上海居民的住房自有率相對較高,超過90%,遠遠超過其他國家的水平。此外,上海當?shù)厝送ǔS袃扇鬃》?。隨著房地產(chǎn)價格的上漲,房地產(chǎn)占整體財富收入的比例較高,因此有條件促進住房養(yǎng)老。
房地產(chǎn)凈值是中國家庭財富最重要的組成部分。在全國家庭財富中,房地產(chǎn)凈值占65.61%。其中,城市家庭財富中,房地產(chǎn)凈值占67.62%,農(nóng)村家庭房地產(chǎn)凈值占57.6%,城鄉(xiāng)差異明顯。李峰說,一般來說,經(jīng)濟越發(fā)達,房價越高,家庭財富中房地產(chǎn)凈值的比例越高。
目前,在上海的十幾個案例中,李峰表示,他們中的大多數(shù)人選擇年金而不是一次性付款,而且金額很高,超過1萬元。
李峰說,中國保監(jiān)會的一組調查顯示,大多數(shù)人對60歲以后的收入沒有很好的預期。33.28%的人預計60歲以后的收入會下降30%,60%以上的人認為60歲以后的收入會下降50%。
此外,上海是全國乃至全球金融中心之一。開展住房養(yǎng)老業(yè)務需要金融機構的支持和良好的金融外部環(huán)境。在實際操作過程中,反向抵押貸款要求金融機構具有較高的資本周轉能力和現(xiàn)金池。上海國際金融中心的建設使上海具備了這樣的條件。
然而,從外部環(huán)境來看,促進住房養(yǎng)老仍有三個缺點。
首先,住房養(yǎng)老需要面對社會觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。李峰說,中國是一種反饋養(yǎng)老的方式。養(yǎng)兒防老是很自然的。打破這一倫理觀念是很困難的。
其次,目前住房養(yǎng)老的協(xié)調溝通成本較高。例如,房地產(chǎn)登記應做出相應的變更,但更麻煩。此外,如何設定房屋抵押的期限和金額,以及抵押到期后如何處置房屋,也需要一些法律協(xié)調。
最后,促進住房養(yǎng)老金的交易和運營成本相對較高。在這個過程中,有許多評估和公證的環(huán)節(jié),以及中介機構需要完成的各個方面。整個過程結束后,如果你想支付20年的養(yǎng)老金,兩年內給中介公司,成本相對較高。李峰說。
從行業(yè)角度來看,以房養(yǎng)老也有機遇和風險。
李峰表示,機遇在于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式不可持續(xù),建立多元化養(yǎng)老渠道是發(fā)展趨勢。
其次,我國家庭供養(yǎng)結構特殊,421模式明顯。傳統(tǒng)的依賴家庭互助養(yǎng)老的模式將逐步使市場化養(yǎng)老,未來需求將越來越大。
此外,李峰表示,以房養(yǎng)老還可以提高房地產(chǎn)流動性和資源配置效率。
但從保險公司的角度來看,以房養(yǎng)老業(yè)務也存在相應的風險。
首先是業(yè)務的固有風險。李峰表示,這是一項創(chuàng)新業(yè)務,主要是貸款利率的變化和被保險人的長壽風險。
因為這是一個長期的風險,穩(wěn)定貸款利率至關重要。李峰表示,受世界經(jīng)濟下行影響,匯率不穩(wěn)定,中國沒有鎖定利率交換機制和市場。
其次,保險公司也面臨著房地產(chǎn)價值大幅波動的風險。
李峰表示,保險公司做住房養(yǎng)老業(yè)務,是長期資產(chǎn)負債的匹配,精算基礎是房地產(chǎn)價格穩(wěn)定或穩(wěn)步上漲。如何應對房價下跌和風險,對保險公司來說也是一個巨大的挑戰(zhàn)。你以前評價100萬,現(xiàn)在只有80萬,肯定是保險公司吃虧了。此外,李峰表示,如果房價上漲,保險公司也可能面臨另一種風險,即投保人可能會退保,然后重新投保,以獲得更多的養(yǎng)老金。
李峰說,第三個風險是道德風險。在反向抵押貸款過程中,可能存在欺詐、信息不對稱、誤導甚至道德風險。
總的來說,反向抵押貸款剛剛起步,但未來的發(fā)展前景非常廣闊。這對服務于國家社會經(jīng)濟發(fā)展和解決老齡化社會起著重要作用。
李峰表示,目前參與上海住房養(yǎng)老試點工作的保險公司是幸福人壽,其股東背景是建設銀行大息資產(chǎn)管理公司,是房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè),對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律有一定的把握,保險業(yè)務可以更好地整合。
所以我們也鼓勵它先做,看看情況如何。在實際過程中,我們會幫助他解決一些問題,探索一條路,然后慢慢探索和推廣。未來,市場將非常大,越來越多的保險公司將參與,越來越多的老年家庭將參與保險。
從目前的試點發(fā)展來看,李峰表示,在實際運行中,仍存在一些影響業(yè)務發(fā)展的政策差距和經(jīng)營障礙。下一步,上海市保險監(jiān)督管理局將加強與上海市政府有關部門的協(xié)調,努力協(xié)調業(yè)務的啟動。
同時,鼓勵更多的保險公司參與住房養(yǎng)老業(yè)務。加強保險公司在產(chǎn)品設計、客戶服務、精算技術、長壽風險管理、資產(chǎn)負債管理等方面的競爭優(yōu)勢。
從監(jiān)管部門的角度來看,要加強風險防范監(jiān)管,合理把握保險公司的經(jīng)營規(guī)則,制定相對完善的規(guī)則,在發(fā)展平衡之間形成平衡。
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