導(dǎo)讀：
這廂，借助上市，為企業(yè)快速擴(kuò)大造血；那廂，又在四處大肆征地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)地圖。然而，世事變幻無(wú)常，融信中國(guó)在上市第一年就遭遇了最嚴(yán)格的調(diào)控。然而，世界變幻莫測(cè)，融信中國(guó)在上市第一年就遇到了最嚴(yán)格的調(diào)控。融信中國(guó)資金緊張，必須尋求多領(lǐng)域、多渠道的融資布局。在眾多融資目標(biāo)中，成本低、資金來(lái)源充足的保險(xiǎn)業(yè)受到融信中國(guó)的青睞。但是，在保險(xiǎn)業(yè)找錢并不容易，不僅要熬過(guò)盈利周期，還要隨時(shí)向監(jiān)管部門報(bào)告資金的使用情況。

緊急布局保險(xiǎn)業(yè)

12月5日，融信中國(guó)再次披露了公司參與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的最新進(jìn)展。根據(jù)公告，融信投資與京東方科技、平潭國(guó)有資產(chǎn)、平潭投資、北京旋極成立合資企業(yè)保險(xiǎn)公司現(xiàn)在，京東方科技已將其在首次發(fā)起人協(xié)議下的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給其全資子公司京東方顯示技術(shù)。

從今年4月京東方披露的公告可以看出，上述五家公司聯(lián)合成立的保險(xiǎn)公司名為國(guó)祥人壽保險(xiǎn)有限公司在福建平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)總部位于北京。國(guó)祥人壽注冊(cè)資本20億元，上述五位股東分別出資4億元，占持股比例的20%。

房地產(chǎn)老板跟風(fēng)進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)并不少見(jiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)40多家保險(xiǎn)公司股東的主營(yíng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)有關(guān)，占20%以上。

最新案例是，中天城投以20億元的價(jià)格拍賣了清華控股有限公司持有的中融人壽保險(xiǎn)有限公司1億股股份，以51%的價(jià)格成為中融人壽控股股東。恒大、萬(wàn)達(dá)等龍頭企業(yè)較早布局保險(xiǎn)業(yè)。去年，恒大以39.39億元獲得中新大東方人壽保險(xiǎn)公司50%股權(quán)，更名為恒大人壽；今年，萬(wàn)達(dá)還增加了百年人壽的股權(quán)，成為了最大的股東。

永誠(chéng)財(cái)險(xiǎn)資產(chǎn)管理中心風(fēng)險(xiǎn)控制助理吳杰表示，由于保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入與發(fā)行信托和證券公司資產(chǎn)管理計(jì)劃相比，獲取成本較低。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，通過(guò)成立壽險(xiǎn)低成本獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金成為保險(xiǎn)公司反饋效應(yīng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開(kāi)發(fā)商希望部分資本投資不再依賴傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)投資保險(xiǎn)公司是房地產(chǎn)行業(yè)金融化的發(fā)展趨勢(shì)。

上市一年資金緊張

依托今年的房地產(chǎn)趨勢(shì)和巨大的投資環(huán)境，融信中國(guó)投資保險(xiǎn)業(yè)務(wù)令人困惑，許多人將投資保險(xiǎn)市場(chǎng)與其在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)聯(lián)系起來(lái)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)論說(shuō)，在上市的第一年，融信想要拿出一張漂亮的成績(jī)單并不難理解，但由于今年土地征用的激進(jìn)行動(dòng)，過(guò)高的價(jià)格也給公司的資本鏈接帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，榮信在福建、上海、杭州、鄭州等城市頻頻出售，在多個(gè)地區(qū)獲得高價(jià)地塊，往往創(chuàng)下單價(jià)或總價(jià)紀(jì)錄。

根據(jù)中原房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)企業(yè)征地與銷售比（計(jì)算征地資金相當(dāng)于幾個(gè)月的銷售額）數(shù)據(jù)，融信中國(guó)指數(shù)在所有房地產(chǎn)企業(yè)中排名第一。今年前10月，融信中國(guó)征地16元，總金額405.5億元，但截至10月底，融信銷售額僅為132.2億元，征地銷售額為18元.4。這意味著前10個(gè)月的土地支出超過(guò)了近一年半的銷售收入。

中原房地產(chǎn)首席研究員張大偉認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)通?？梢员３衷?個(gè)以內(nèi)的安全范圍，超過(guò)12個(gè)表明征地步伐更加激進(jìn)。融信、信達(dá)等部分銷售額僅200億元左右的企業(yè)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管壓力將巨大。

事實(shí)上，許多超高溢價(jià)項(xiàng)目給融信中國(guó)帶來(lái)了壓力。最新消息顯示，公司今年8月總價(jià)超過(guò)110億元，溢價(jià)率為139%。上海靜安高價(jià)地面價(jià)14萬(wàn)元/平方米，也宣布引進(jìn)萬(wàn)科聯(lián)合開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科占項(xiàng)目權(quán)益的49%。

融信中國(guó)除了通過(guò)合作開(kāi)發(fā)和上市融資減輕資金鏈壓力外，還通過(guò)銀行貸款、債券融資等渠道籌集資金。如公司上市以來(lái)，除銀行貸款外，各類間接融資總額超過(guò)100億元，包括公司償債和私人公司債券。這一輪融信參與投資業(yè)務(wù)也是融信進(jìn)一步開(kāi)辟融資渠道的新手段。

然而，在融信的債務(wù)組成中，高成本信托融資占88.3%。受高信托融資成本影響，有息負(fù)債平均貸款成本約為10.47%。高于一般品牌房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本也被資本市場(chǎng)解讀為高風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

找錢愿景不容易

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入保險(xiǎn)領(lǐng)域已成為工業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)的主要出路。然而，融信中國(guó)離真正獲得保險(xiǎn)許可證還有很長(zhǎng)的路要走，目前還處于表達(dá)意愿的階段。作為聯(lián)合發(fā)起人之一，京東方便地表示，該交易仍需經(jīng)中國(guó)保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)才能生效，不確定。

中國(guó)保險(xiǎn)研究所總經(jīng)理郝聯(lián)峰表示，由于房地產(chǎn)是一個(gè)高負(fù)債行業(yè)，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的一些監(jiān)管政策，資本需求強(qiáng)勁的房地產(chǎn)公司受到銀行貸款的一些政策限制，往往通過(guò)其他渠道融資。由于保險(xiǎn)公司具有籌集公共資金和使用資金的壓力，房地產(chǎn)公司作為大股東有與保險(xiǎn)資金密切合作的沖動(dòng)。

事實(shí)上，為了避免保險(xiǎn)公司成為股東的自動(dòng)取款機(jī)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)自年初以來(lái)一直在收緊保險(xiǎn)入口的大門。在股東資格要求方面，中國(guó)保監(jiān)會(huì)于今年8月發(fā)布了《保險(xiǎn)公司股權(quán)管理辦法（草案）》，明確了保險(xiǎn)公司股東的類型，并列出了參與條件。如果控制股東滿足總資產(chǎn)不低于100億元，凈資產(chǎn)不低于總資產(chǎn)的30%，資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿率不得明顯高于行業(yè)平均水平。

保監(jiān)會(huì)還對(duì)個(gè)別社會(huì)資本進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)后在經(jīng)營(yíng)中忽視行業(yè)規(guī)則和金融規(guī)則，將保險(xiǎn)作為低成本融資工具進(jìn)行了調(diào)查。今年11月初，中國(guó)保監(jiān)會(huì)還要求各類保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資進(jìn)行自查。在自查項(xiàng)目中，可以說(shuō)計(jì)劃投資金額、實(shí)際投資金額、資產(chǎn)性質(zhì)、目標(biāo)類型、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)、投資方式、初始投資時(shí)間、賬面余額等。

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