導(dǎo)讀：
這廂，借助上市，為企業(yè)快速擴大造血；那廂，又在四處大肆征地擴大房地產(chǎn)地圖。然而，世事變幻無常，融信中國在上市第一年就遭遇了最嚴(yán)格的調(diào)控。然而，世界變幻莫測，融信中國在上市第一年就遇到了最嚴(yán)格的調(diào)控。融信中國資金緊張，必須尋求多領(lǐng)域、多渠道的融資布局。在眾多融資目標(biāo)中，成本低、資金來源充足的保險業(yè)受到融信中國的青睞。但是，在保險業(yè)找錢并不容易，不僅要熬過盈利周期，還要隨時向監(jiān)管部門報告資金的使用情況。

緊急布局保險業(yè)

12月5日，融信中國再次披露了公司參與保險業(yè)務(wù)的最新進(jìn)展。根據(jù)公告，融信投資與京東方科技、平潭國有資產(chǎn)、平潭投資、北京旋極成立合資企業(yè)保險公司現(xiàn)在，京東方科技已將其在首次發(fā)起人協(xié)議下的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給其全資子公司京東方顯示技術(shù)。

從今年4月京東方披露的公告可以看出，上述五家公司聯(lián)合成立的保險公司名為國祥人壽保險有限公司在福建平潭綜合實驗區(qū)注冊，經(jīng)營總部位于北京。國祥人壽注冊資本20億元，上述五位股東分別出資4億元，占持股比例的20%。

房地產(chǎn)老板跟風(fēng)進(jìn)入保險業(yè)并不少見。據(jù)不完全統(tǒng)計，保險機構(gòu)40多家保險公司股東的主營業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)有關(guān)，占20%以上。

最新案例是，中天城投以20億元的價格拍賣了清華控股有限公司持有的中融人壽保險有限公司1億股股份，以51%的價格成為中融人壽控股股東。恒大、萬達(dá)等龍頭企業(yè)較早布局保險業(yè)。去年，恒大以39.39億元獲得中新大東方人壽保險公司50%股權(quán)，更名為恒大人壽；今年，萬達(dá)還增加了百年人壽的股權(quán)，成為了最大的股東。

永誠財險資產(chǎn)管理中心風(fēng)險控制助理吳杰表示，由于保險公司保費收入與發(fā)行信托和證券公司資產(chǎn)管理計劃相比，獲取成本較低。對于房地產(chǎn)公司來說，通過成立壽險低成本獲得穩(wěn)定的長期資金成為保險公司反饋效應(yīng)的主要動力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)商希望部分資本投資不再依賴傳統(tǒng)土地開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)投資保險公司是房地產(chǎn)行業(yè)金融化的發(fā)展趨勢。

上市一年資金緊張

依托今年的房地產(chǎn)趨勢和巨大的投資環(huán)境，融信中國投資保險業(yè)務(wù)令人困惑，許多人將投資保險市場與其在土地市場的表現(xiàn)聯(lián)系起來。業(yè)內(nèi)人士評論說，在上市的第一年，融信想要拿出一張漂亮的成績單并不難理解，但由于今年土地征用的激進(jìn)行動，過高的價格也給公司的資本鏈接帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，榮信在福建、上海、杭州、鄭州等城市頻頻出售，在多個地區(qū)獲得高價地塊，往往創(chuàng)下單價或總價紀(jì)錄。

根據(jù)中原房地產(chǎn)研究機構(gòu)提供的房地產(chǎn)企業(yè)征地與銷售比（計算征地資金相當(dāng)于幾個月的銷售額）數(shù)據(jù)，融信中國指數(shù)在所有房地產(chǎn)企業(yè)中排名第一。今年前10月，融信中國征地16元，總金額405.5億元，但截至10月底，融信銷售額僅為132.2億元，征地銷售額為18元.4。這意味著前10個月的土地支出超過了近一年半的銷售收入。

中原房地產(chǎn)首席研究員張大偉認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)通常可以保持在6個以內(nèi)的安全范圍，超過12個表明征地步伐更加激進(jìn)。融信、信達(dá)等部分銷售額僅200億元左右的企業(yè)，未來房地產(chǎn)市場監(jiān)管壓力將巨大。

事實上，許多超高溢價項目給融信中國帶來了壓力。最新消息顯示，公司今年8月總價超過110億元，溢價率為139%。上海靜安高價地面價14萬元/平方米，也宣布引進(jìn)萬科聯(lián)合開發(fā)，萬科占項目權(quán)益的49%。

融信中國除了通過合作開發(fā)和上市融資減輕資金鏈壓力外，還通過銀行貸款、債券融資等渠道籌集資金。如公司上市以來，除銀行貸款外，各類間接融資總額超過100億元，包括公司償債和私人公司債券。這一輪融信參與投資業(yè)務(wù)也是融信進(jìn)一步開辟融資渠道的新手段。

然而，在融信的債務(wù)組成中，高成本信托融資占88.3%。受高信托融資成本影響，有息負(fù)債平均貸款成本約為10.47%。高于一般品牌房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本也被資本市場解讀為高風(fēng)險因素之一。

找錢愿景不容易

毫無疑問，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入保險領(lǐng)域已成為工業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)的主要出路。然而，融信中國離真正獲得保險許可證還有很長的路要走，目前還處于表達(dá)意愿的階段。作為聯(lián)合發(fā)起人之一，京東方便地表示，該交易仍需經(jīng)中國保監(jiān)會等機構(gòu)批準(zhǔn)才能生效，不確定。

中國保險研究所總經(jīng)理郝聯(lián)峰表示，由于房地產(chǎn)是一個高負(fù)債行業(yè)，以及國家對房地產(chǎn)實施的一些監(jiān)管政策，資本需求強勁的房地產(chǎn)公司受到銀行貸款的一些政策限制，往往通過其他渠道融資。由于保險公司具有籌集公共資金和使用資金的壓力，房地產(chǎn)公司作為大股東有與保險資金密切合作的沖動。

事實上，為了避免保險公司成為股東的自動取款機，中國保監(jiān)會自年初以來一直在收緊保險入口的大門。在股東資格要求方面，中國保監(jiān)會于今年8月發(fā)布了《保險公司股權(quán)管理辦法（草案）》，明確了保險公司股東的類型，并列出了參與條件。如果控制股東滿足總資產(chǎn)不低于100億元，凈資產(chǎn)不低于總資產(chǎn)的30%，資產(chǎn)負(fù)債率和財務(wù)杠桿率不得明顯高于行業(yè)平均水平。

保監(jiān)會還對個別社會資本進(jìn)入保險業(yè)后在經(jīng)營中忽視行業(yè)規(guī)則和金融規(guī)則，將保險作為低成本融資工具進(jìn)行了調(diào)查。今年11月初，中國保監(jiān)會還要求各類保險機構(gòu)對房地產(chǎn)和基礎(chǔ)資產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資進(jìn)行自查。在自查項目中，可以說計劃投資金額、實際投資金額、資產(chǎn)性質(zhì)、目標(biāo)類型、經(jīng)營狀態(tài)、投資方式、初始投資時間、賬面余額等。

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