導(dǎo)讀： 資產(chǎn)荒下，以安全著稱的住房金融業(yè)務(wù)開始成為熱門商品。

作為住房金融的主力軍，銀行不僅繼續(xù)增加個人住房抵押貸款，而且一度沉默的住房抵押貸款也開始上市。

銀行的需求激發(fā)了金融機構(gòu)的熱情。11日，光大銀行、太平洋財產(chǎn)保險、大道金融服務(wù)聯(lián)合推出產(chǎn)權(quán)交易保險，劍指住房金融中的贖回業(yè)務(wù)。此前，郵政儲蓄銀行、中信銀行、眾安保險、聯(lián)合保險等也推出了類似的業(yè)務(wù)。

事實上，贖回是擔(dān)保公司和小額貸款公司的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。在網(wǎng)上貸款規(guī)則出臺之前，也有相當(dāng)一部分P2P涉獵贖回等住房金融后，隨著網(wǎng)貸規(guī)則對借款人金額的限制，P2P住房金融業(yè)務(wù)存量逐漸萎縮。

而保險公司事實上，它取代了原來的擔(dān)保、小額貸款和P2P它扮演著將擔(dān)保和過橋墊資金轉(zhuǎn)化為保單的角色。傳統(tǒng)金融開始取代民間金融，成為住房金融的主要參與者。

保險深入住房金融

所謂贖回房屋，是指在二手房屋交易中，如果賣方的房地產(chǎn)是按揭購買，貸款尚未結(jié)清，即房屋抵押給銀行，賣方需要結(jié)清欠款，贖回房地產(chǎn)證書，才能進行正常交易。贖回大約有三種模式：擔(dān)保贖回、預(yù)付款贖回和買方首付贖回。

擔(dān)保贖回建筑由擔(dān)保公司提供擔(dān)保。銀行向賣方發(fā)放短期信用貸款，或買方抵押銀行提前發(fā)放貸款償還原貸款，贖回房地產(chǎn)證；預(yù)付贖回建筑由擔(dān)保公司、小額貸款公司等私人金融機構(gòu)向賣方發(fā)放貸款，用于償還原抵押/抵押貸款和贖回房地產(chǎn)證。買方首付贖回建筑是指買方以首付贖回建筑。

贖回最初是銀行、擔(dān)保公司和小額貸款公司的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。銀行的贖回業(yè)務(wù)通常與指定的擔(dān)保公司合作，以降低風(fēng)險。雖然模式不同，但上述三種贖回方式都是在貸款前贖回。

保險公司的出現(xiàn)改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)贖回模式，衍生出新的業(yè)務(wù)流程：買賣雙方通過房地產(chǎn)中介簽訂合同后，首先投保產(chǎn)權(quán)交易保險，買方銀行直接發(fā)放批準(zhǔn)的抵押貸款，使賣方可以提前收到房屋，其余轉(zhuǎn)讓、抵押等程序可以處理。

大道金融服務(wù)董事長劉波告訴本報，與傳統(tǒng)的先贖回后貸款方式相比，這種產(chǎn)權(quán)交易保險交易方式可以提前一個多月實現(xiàn)房地產(chǎn)交付，賣方也可以快速收到款項；新模式的客戶成本比原來低一半以上；保險公司承保整個交易過程，抵御可能的風(fēng)險。

事實上，產(chǎn)權(quán)交易保險在海外相對成熟保險產(chǎn)品，比如TitleInsuranceCompany是一家專門從事產(chǎn)權(quán)交易保險的保險公司。除太平洋財產(chǎn)保險外，中安保險、聯(lián)合保險等今年也推出了產(chǎn)權(quán)交易保險服務(wù)。

在產(chǎn)權(quán)交易保險出現(xiàn)之前，國內(nèi)保險公司對住房金融的滲透并不多，險種也比較單一，最常見的是普通財產(chǎn)險，即銀行在個人住房貸款中要求借款人抵押財產(chǎn)保險，財產(chǎn)保險只是在發(fā)生火災(zāi)等事故時補償貸款購買的房屋的價值，以確保抵押權(quán)的實現(xiàn)。

對于流程創(chuàng)新，光大銀行副行長李杰表示，新模式具有重要的社會意義，銀行可以參與整個房地產(chǎn)交易金融服務(wù)流程。一方面，它可以有效地解決房地產(chǎn)交易服務(wù)的痛點，確?？蛻粼诜康禺a(chǎn)交易期間的資金和權(quán)益安全。同時，住房金融服務(wù)在實踐層面完全嵌入到金融監(jiān)管體系中，大大降低了住房金融領(lǐng)域的系統(tǒng)風(fēng)險。

住房金融格局發(fā)生了變化

事實上，在網(wǎng)上貸款細(xì)則出臺之前，住房金融也是如此P2P平臺競爭的主戰(zhàn)場包括住房抵押貸款、贖回住房貸款和購房余額。

據(jù)盈燦咨詢不完全統(tǒng)計，截至今年8月底，773家網(wǎng)貸平臺涉足住房金融業(yè)務(wù)，累計成交量1256億元，約占網(wǎng)貸行業(yè)累計成交量的10.33%，綜合收益率為10.96%，平均貸款期限為5.24個月。去年同期P2P該平臺的住房金融業(yè)務(wù)成交量僅為650億元，今年同比增長約93%。

8月24日，四部委聯(lián)合發(fā)布了《網(wǎng)上貸款信息中介業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》），控制網(wǎng)上貸款信息中介平臺同一借款人的貸款余額上限，防范信貸集中風(fēng)險。這使得P2P住房金融夢戛然而止。2016年1月1日至2016年8月24日，盈燦咨詢選取203家參與住房金融的公司P2P在線貸款平臺和18867個貸款目標(biāo)進行壓力測試。測試結(jié)果顯示，在不區(qū)分企業(yè)和個人貸款的情況下，單個目標(biāo)貸款金額超過20萬的平臺占96.06%，超過100萬的平臺占80.30%，這些平臺都在限額整改之列。

一般來說，住房金融是一個大型平臺訂單，涉及大量資金。面對業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或調(diào)整的壓力，我們的業(yè)務(wù)旨在維持股票，不再增加新的增量，未來將慢慢萎縮。深圳一家從事房地產(chǎn)贖回業(yè)務(wù)P2P平臺負(fù)責(zé)人告訴本報。

2016年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理，促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，對房地產(chǎn)金融的標(biāo)準(zhǔn)化提出了明確要求。一些內(nèi)部人士認(rèn)為，二手住房交易中資本與時間的不匹配導(dǎo)致了大量的非正式金融產(chǎn)品，這些產(chǎn)品脫離了國家金融監(jiān)管體系，風(fēng)險未知且無法控制，給金融秩序的穩(wěn)定帶來了潛在的風(fēng)險。

如今，隨著網(wǎng)上貸款平臺的退出和保險公司擔(dān)保和小額貸款份額的擠壓，住房金融市場的私人團隊越來越薄弱，傳統(tǒng)金融大舉攻城略地。

9月29日，民生銀行連發(fā)三款新產(chǎn)品，其中優(yōu)房閃貸是互聯(lián)網(wǎng)+抵押貸款產(chǎn)品，客戶通過微信平臺在線評估房價，隨時隨地申請抵押貸款。類似的是招商銀行的住房貸款，即使房子處于抵押狀態(tài)，仍然可以貸款。

這種二次抵押模式在業(yè)內(nèi)也引起了爭議，一些專家認(rèn)為二次抵押的風(fēng)險很高。但深圳從事贖回業(yè)務(wù)P2P平臺負(fù)責(zé)人告訴本報，無論是房屋抵押貸款還是贖回貸款，風(fēng)險都很低。

以贖回業(yè)務(wù)為例，他解釋說，最大的風(fēng)險點是借款人負(fù)債過高，贖回后被債權(quán)人查封。這種情況發(fā)生的概率很小，只要銀行的審批背景、客戶的個人信用和公司的經(jīng)營情況調(diào)查清楚，就可以最大限度地避免。此外，在扣款和收款環(huán)節(jié)，借款人將錢轉(zhuǎn)入客戶個人或公司賬戶后，但只要扣款賬戶和收款賬戶得到很好的控制，就不會出現(xiàn)這樣的問題。”

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