導(dǎo)讀: 資產(chǎn)荒下,以安全著稱的住房金融業(yè)務(wù)開始成為熱門商品。
作為住房金融的主力軍,銀行不僅繼續(xù)增加個(gè)人住房抵押貸款,而且一度沉默的住房抵押貸款也開始上市。
銀行的需求激發(fā)了金融機(jī)構(gòu)的熱情。11日,光大銀行、太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、大道金融服務(wù)聯(lián)合推出產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn),劍指住房金融中的贖回業(yè)務(wù)。此前,郵政儲(chǔ)蓄銀行、中信銀行、眾安保險(xiǎn)、聯(lián)合保險(xiǎn)等也推出了類似的業(yè)務(wù)。
事實(shí)上,贖回是擔(dān)保公司和小額貸款公司的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。在網(wǎng)上貸款規(guī)則出臺(tái)之前,也有相當(dāng)一部分P2P涉獵贖回等住房金融后,隨著網(wǎng)貸規(guī)則對(duì)借款人金額的限制,P2P住房金融業(yè)務(wù)存量逐漸萎縮。
而保險(xiǎn)公司事實(shí)上,它取代了原來的擔(dān)保、小額貸款和P2P它扮演著將擔(dān)保和過橋墊資金轉(zhuǎn)化為保單的角色。傳統(tǒng)金融開始取代民間金融,成為住房金融的主要參與者。
保險(xiǎn)深入住房金融
所謂贖回房屋,是指在二手房屋交易中,如果賣方的房地產(chǎn)是按揭購買,貸款尚未結(jié)清,即房屋抵押給銀行,賣方需要結(jié)清欠款,贖回房地產(chǎn)證書,才能進(jìn)行正常交易。贖回大約有三種模式:擔(dān)保贖回、預(yù)付款贖回和買方首付贖回。
擔(dān)保贖回建筑由擔(dān)保公司提供擔(dān)保。銀行向賣方發(fā)放短期信用貸款,或買方抵押銀行提前發(fā)放貸款償還原貸款,贖回房地產(chǎn)證;預(yù)付贖回建筑由擔(dān)保公司、小額貸款公司等私人金融機(jī)構(gòu)向賣方發(fā)放貸款,用于償還原抵押/抵押貸款和贖回房地產(chǎn)證。買方首付贖回建筑是指買方以首付贖回建筑。
贖回最初是銀行、擔(dān)保公司和小額貸款公司的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。銀行的贖回業(yè)務(wù)通常與指定的擔(dān)保公司合作,以降低風(fēng)險(xiǎn)。雖然模式不同,但上述三種贖回方式都是在貸款前贖回。
保險(xiǎn)公司的出現(xiàn)改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)贖回模式,衍生出新的業(yè)務(wù)流程:買賣雙方通過房地產(chǎn)中介簽訂合同后,首先投保產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn),買方銀行直接發(fā)放批準(zhǔn)的抵押貸款,使賣方可以提前收到房屋,其余轉(zhuǎn)讓、抵押等程序可以處理。
大道金融服務(wù)董事長劉波告訴本報(bào),與傳統(tǒng)的先贖回后貸款方式相比,這種產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)交易方式可以提前一個(gè)多月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交付,賣方也可以快速收到款項(xiàng);新模式的客戶成本比原來低一半以上;保險(xiǎn)公司承保整個(gè)交易過程,抵御可能的風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上,產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)在海外相對(duì)成熟保險(xiǎn)產(chǎn)品,比如TitleInsuranceCompany是一家專門從事產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司。除太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)外,中安保險(xiǎn)、聯(lián)合保險(xiǎn)等今年也推出了產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)服務(wù)。
在產(chǎn)權(quán)交易保險(xiǎn)出現(xiàn)之前,國內(nèi)保險(xiǎn)公司對(duì)住房金融的滲透并不多,險(xiǎn)種也比較單一,最常見的是普通財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),即銀行在個(gè)人住房貸款中要求借款人抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)只是在發(fā)生火災(zāi)等事故時(shí)補(bǔ)償貸款購買的房屋的價(jià)值,以確保抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
對(duì)于流程創(chuàng)新,光大銀行副行長李杰表示,新模式具有重要的社會(huì)意義,銀行可以參與整個(gè)房地產(chǎn)交易金融服務(wù)流程。一方面,它可以有效地解決房地產(chǎn)交易服務(wù)的痛點(diǎn),確??蛻粼诜康禺a(chǎn)交易期間的資金和權(quán)益安全。同時(shí),住房金融服務(wù)在實(shí)踐層面完全嵌入到金融監(jiān)管體系中,大大降低了住房金融領(lǐng)域的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
住房金融格局發(fā)生了變化
事實(shí)上,在網(wǎng)上貸款細(xì)則出臺(tái)之前,住房金融也是如此P2P平臺(tái)競爭的主戰(zhàn)場包括住房抵押貸款、贖回住房貸款和購房余額。
據(jù)盈燦咨詢不完全統(tǒng)計(jì),截至今年8月底,773家網(wǎng)貸平臺(tái)涉足住房金融業(yè)務(wù),累計(jì)成交量1256億元,約占網(wǎng)貸行業(yè)累計(jì)成交量的10.33%,綜合收益率為10.96%,平均貸款期限為5.24個(gè)月。去年同期P2P該平臺(tái)的住房金融業(yè)務(wù)成交量僅為650億元,今年同比增長約93%。
8月24日,四部委聯(lián)合發(fā)布了《網(wǎng)上貸款信息中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》),控制網(wǎng)上貸款信息中介平臺(tái)同一借款人的貸款余額上限,防范信貸集中風(fēng)險(xiǎn)。這使得P2P住房金融夢(mèng)戛然而止。2016年1月1日至2016年8月24日,盈燦咨詢選取203家參與住房金融的公司P2P在線貸款平臺(tái)和18867個(gè)貸款目標(biāo)進(jìn)行壓力測試。測試結(jié)果顯示,在不區(qū)分企業(yè)和個(gè)人貸款的情況下,單個(gè)目標(biāo)貸款金額超過20萬的平臺(tái)占96.06%,超過100萬的平臺(tái)占80.30%,這些平臺(tái)都在限額整改之列。
一般來說,住房金融是一個(gè)大型平臺(tái)訂單,涉及大量資金。面對(duì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型或調(diào)整的壓力,我們的業(yè)務(wù)旨在維持股票,不再增加新的增量,未來將慢慢萎縮。深圳一家從事房地產(chǎn)贖回業(yè)務(wù)P2P平臺(tái)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)。
2016年8月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》,對(duì)房地產(chǎn)金融的標(biāo)準(zhǔn)化提出了明確要求。一些內(nèi)部人士認(rèn)為,二手住房交易中資本與時(shí)間的不匹配導(dǎo)致了大量的非正式金融產(chǎn)品,這些產(chǎn)品脫離了國家金融監(jiān)管體系,風(fēng)險(xiǎn)未知且無法控制,給金融秩序的穩(wěn)定帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
如今,隨著網(wǎng)上貸款平臺(tái)的退出和保險(xiǎn)公司擔(dān)保和小額貸款份額的擠壓,住房金融市場的私人團(tuán)隊(duì)越來越薄弱,傳統(tǒng)金融大舉攻城略地。
9月29日,民生銀行連發(fā)三款新產(chǎn)品,其中優(yōu)房閃貸是互聯(lián)網(wǎng)+抵押貸款產(chǎn)品,客戶通過微信平臺(tái)在線評(píng)估房價(jià),隨時(shí)隨地申請(qǐng)抵押貸款。類似的是招商銀行的住房貸款,即使房子處于抵押狀態(tài),仍然可以貸款。
這種二次抵押模式在業(yè)內(nèi)也引起了爭議,一些專家認(rèn)為二次抵押的風(fēng)險(xiǎn)很高。但深圳從事贖回業(yè)務(wù)P2P平臺(tái)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào),無論是房屋抵押貸款還是贖回貸款,風(fēng)險(xiǎn)都很低。
以贖回業(yè)務(wù)為例,他解釋說,最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是借款人負(fù)債過高,贖回后被債權(quán)人查封。這種情況發(fā)生的概率很小,只要銀行的審批背景、客戶的個(gè)人信用和公司的經(jīng)營情況調(diào)查清楚,就可以最大限度地避免。此外,在扣款和收款環(huán)節(jié),借款人將錢轉(zhuǎn)入客戶個(gè)人或公司賬戶后,但只要扣款賬戶和收款賬戶得到很好的控制,就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問題?!?/p>
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