導(dǎo)讀: 金融街陷入收入困境,賣更多的房子,卻賺更少的錢。在安邦敲門后,越來(lái)越窮的金融街變得越來(lái)越大方。在安邦敲門后,越來(lái)越窮的金融街變得越來(lái)越大方。
2015年,屬于上市公司股東的金融街凈利潤(rùn)為22.53億元,排除公允價(jià)值變化后,利潤(rùn)為1.32億元。根據(jù)2015年金融街股權(quán)分配實(shí)施公告,公司每10股向全體股東發(fā)放現(xiàn)金紅利4元,共發(fā)放紅利約11.96億元。
賣更多的房子賺更少的錢?
在2016年上半年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)中,金融街總結(jié)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的原因:通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷模式創(chuàng)新,采取靈活的銷售策略,加強(qiáng)銷售評(píng)估和激勵(lì)措施,公司抓住市場(chǎng)復(fù)蘇窗口期。
但現(xiàn)實(shí)是,金融街賣房多賺錢少,這也是金融街面臨的困境。根據(jù)金融街半年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè),今年1月至6月,上市公司股東凈利潤(rùn)約6.9億元,較去年同期下降約20%;基本每股收益約0.23元,同比下降26%。
同時(shí),金融街賣了更多的房子。今年前6個(gè)月,金融街銷售簽約面積85萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)42%,銷售額150億元,同比增長(zhǎng)15%。
金融街將利潤(rùn)減少歸咎于無(wú)新投資房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的公允價(jià)值變化。2015年上半年,金融街中心改擴(kuò)建項(xiàng)目竣工,計(jì)入投資性房地產(chǎn),公允價(jià)值變動(dòng)收入11.75億元(稅前)。2016年上半年,公司未完成投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目,未產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收入;2016年項(xiàng)目結(jié)算季度不平衡。
換句話說(shuō),金融街的利潤(rùn)很大一部分不是真正的現(xiàn)金流,而是財(cái)務(wù)數(shù)字的增加。投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目公允價(jià)值的變化是指企業(yè)自有房地產(chǎn)估值的變化不產(chǎn)生真正的現(xiàn)金流,但估值的增加包括在企業(yè)利潤(rùn)中。在金融街股東不穩(wěn)定的凈利潤(rùn)中,有些只是數(shù)字的變化,建筑或建筑,只是更有價(jià)值。
值得注意的是,金融街財(cái)務(wù)指標(biāo)的弱化并不是唯一的時(shí)刻。查閱2011年至2015年金融街年報(bào),發(fā)現(xiàn)上市公司股東凈利潤(rùn)分別為20.18億元和22億元.69億元、28.92億元、29.27億元和22.53億元。
金融街創(chuàng)造了多少利潤(rùn),不包括物業(yè)升值帶來(lái)的財(cái)務(wù)數(shù)字變化?2011~2015年,金融街利潤(rùn)中包含的公允價(jià)值收益分別為11.11億元和12億元.25億元、2.29億元、10.30億元和21.21億元;消除公允價(jià)值變化后,金融街利潤(rùn)為9.07億元和10億元.44億元、26.63億元、18.97億元、1.32億元。
保險(xiǎn)資入股后分紅更加慷慨
安邦進(jìn)入后,金融街變得更加慷慨。2015年,除公允價(jià)值變.32億元,但現(xiàn)金分紅12億元。
為了回饋安邦系和其他股東,金融街提供了近五年來(lái)最高的股息水平。根據(jù)金融街發(fā)布的2015年股權(quán)分配實(shí)施公告,公司每10股向全體股東發(fā)放4元現(xiàn)金紅利,基于公司總股本29.89億股,約11.96億元。同期,金融街排除公允價(jià)變動(dòng)的利潤(rùn)為1.32億元。
2011年至2014年,金融街的分紅標(biāo)準(zhǔn)分別為1元和10股發(fā)現(xiàn)金分紅.5元、2.5元和2.5元。
撬動(dòng)利潤(rùn),或與安邦部門干預(yù)董事會(huì)有關(guān)。股息分配計(jì)劃應(yīng)經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn),安邦部門在第一次上市三個(gè)月后成功進(jìn)入金融街董事會(huì)。2014年8月1日,安邦保險(xiǎn)和諧健康保險(xiǎn)有限公司董事長(zhǎng)上官清擔(dān)任金融街董事。
金融街的變化并不局限于董事會(huì)的調(diào)整。去年7月,金融街董事長(zhǎng)劉世春在投資者交流平臺(tái)上表示,集團(tuán)加強(qiáng)與流通股股東的合作,進(jìn)一步改善公司治理,加快發(fā)展,同時(shí)確保大股東的地位。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)研究中心主任燕躍進(jìn)表示,2015年,金融街高層管理人員發(fā)生了巨大變化,大量實(shí)干管理人員得到提升,被認(rèn)為是安邦部門干預(yù)的結(jié)果。
安邦上市以來(lái),金融街股價(jià)上漲近70%。嚴(yán)躍進(jìn)表示,在利率仍有下行空間的背景下,保險(xiǎn)資本急需收益穩(wěn)定、流動(dòng)性好的投資目標(biāo),藍(lán)籌股是保險(xiǎn)資本的好選擇。
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