導(dǎo)讀: 盡管在人們眼里,試點(diǎn)了兩年的以房養(yǎng)老并不完美,但孟曉蘇已經(jīng)很滿意了。
6月30日,試點(diǎn)兩年的住房養(yǎng)老將迎來最大限度。然而,北京、上海、廣州、武漢等四個試點(diǎn)城市只有59戶投保,只有47人和38戶完成了所有流程。住房養(yǎng)老糕的表現(xiàn),住房養(yǎng)老金會死嗎?試點(diǎn)后的住房養(yǎng)老金之路在哪里?
“以房養(yǎng)老”目前只是試點(diǎn)階段,只有四個城市參與。同時,只有幸福生活在做,只有產(chǎn)品”幸福房來寶”A為此,我在兩年內(nèi)設(shè)立了20個保險(xiǎn)公司?,F(xiàn)在我對數(shù)據(jù)相當(dāng)滿意,從試點(diǎn)中看到了希望。第一批試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成功。6月23日,中國住房養(yǎng)老的第一倡議和幸福人壽保險(xiǎn)原監(jiān)事會主席孟曉蘇表示,下一步,住房養(yǎng)老將進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,覆蓋更多人。同時,根據(jù)老年人的需要,研究和增加參與產(chǎn)品。
也就是說,以房養(yǎng)老不僅會繼續(xù)做,還會進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。
產(chǎn)權(quán)不完整成障礙
2014年7月1日,北京、上海、廣州、武漢四個城市正式開展為期兩年的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)后,中國保監(jiān)會批準(zhǔn)了幸福人壽的《幸福房來寶老人住房反向抵押養(yǎng)老金》保險(xiǎn)(A從那時起,中國第一個保險(xiǎn)版正式發(fā)布了住房養(yǎng)老產(chǎn)品?,F(xiàn)在,兩年的限制即將到來,試點(diǎn)總結(jié)了經(jīng)驗(yàn),但也看到了一些問題。
以房養(yǎng)老作為一項(xiàng)新的養(yǎng)老措施,可以給老年人帶來很多好處,但在實(shí)施過程中,老年人對這一政策也有自己的顧慮。
一家網(wǎng)站對此進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示,32.4%的網(wǎng)民擔(dān)心,如果房價(jià)上漲,接受住房養(yǎng)老的老年人可能會遭受損失。31.3%的網(wǎng)民認(rèn)為目前的住房評估制度不規(guī)范,難以保證公平性。其他26.7%的網(wǎng)民認(rèn)為保險(xiǎn)公司金融機(jī)構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)不成熟,條款制定和執(zhí)行難免存在不足。
這些都不足以成為”以房養(yǎng)老”首先,從資產(chǎn)評估的角度來看,”以房養(yǎng)老”由專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)服務(wù),既能照顧老年人的利益,又能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。其次,對老年人的房地產(chǎn)進(jìn)行了合理的預(yù)期增值估值。同時,幸福人壽不參與分享房地產(chǎn)增值收入。一旦房價(jià)上漲,抵押房地產(chǎn)價(jià)值的增長部分屬于被保險(xiǎn)人。在過去的兩年里,許多一線城市的房屋增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一估值。孟曉蘇說。
據(jù)了解,參與住房養(yǎng)老金的數(shù)據(jù)暫時不涉及數(shù)千萬高價(jià)房地產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)值一般不高,涉及老年人的最高收入為每月1.9萬元。
雖然最終保險(xiǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只有59戶,但在實(shí)際操作中,有很多老年人打算參加保險(xiǎn),但在早期階段被篩選出來,其中大部分是由于老年人的房屋產(chǎn)權(quán)不清楚,這部分房屋包括學(xué)校產(chǎn)房、軍事產(chǎn)房等單位產(chǎn)權(quán)房。孟曉蘇說,在試點(diǎn)階段,只有產(chǎn)權(quán)明確的房地產(chǎn)才能處理住房養(yǎng)老金。
據(jù)報(bào)道,一所大學(xué)的一位教授鞠躬求助于孟曉蘇,因?yàn)樗呐畠涸庥隽丝针y,房地產(chǎn)沒有繼承,所以他打算參與住房養(yǎng)老金,但由于他的房地產(chǎn)是學(xué)校產(chǎn)房,無法抵押。
有關(guān)文件規(guī)定,老年人申請住房養(yǎng)老金時,用于抵押的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是具有國家住房登記機(jī)關(guān)登記發(fā)證的商品房、商品房或者以投保人名義登記的經(jīng)濟(jì)適用房。除此之外,沒有國家承認(rèn)所有權(quán)或者無法取得房屋登記的其他房屋,如出租公共住房、小型產(chǎn)權(quán)住房、非法建筑住房等,不作為抵押。
在實(shí)際操作中,由于這一代老年人大多涉及房屋改造、城市村莊改造等問題,許多房屋的產(chǎn)權(quán)不明確、有爭議,使許多房地產(chǎn)面臨無法抵押的問題。在這方面,孟曉蘇表示,這種情況大多不是老年人本身的問題,而是住房改革不完全,因此,建議相關(guān)單位積極參與住房養(yǎng)老,即保險(xiǎn)公司與投保人之間的合同加上三方合同,老年人死亡后,單位可以優(yōu)先回購房屋。
參與產(chǎn)品將出來
目前參與的保險(xiǎn)公司還是只有幸福人壽。其他保險(xiǎn)公司有什么顧慮?從數(shù)據(jù)上看,”以房養(yǎng)老”雖然效果不那么明顯,但確實(shí)是《紐約時報(bào)》的趨勢,不應(yīng)該立即殺死,金融機(jī)構(gòu)不敢參與關(guān)鍵問題或房地產(chǎn)估值,一旦房價(jià)下跌,對保險(xiǎn)公司、銀行和個人是一個巨大的風(fēng)險(xiǎn),因此,大多數(shù)銀行、保險(xiǎn)公司不敢參與。6月23日,一家大型保險(xiǎn)公司的研究人員表示,住房養(yǎng)老金并非不可行,但風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制并不完善。因此,我們可以通過保險(xiǎn)資產(chǎn)對沖,建立一些長壽債券、期貨等金融產(chǎn)品,分散住房養(yǎng)老金的風(fēng)險(xiǎn)。
在發(fā)達(dá)國家,住房養(yǎng)老金有著成熟的經(jīng)營模式。例如,一旦房價(jià)波動,就有一個由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此,借鑒國外經(jīng)驗(yàn),完善相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制也是關(guān)鍵。
孟曉蘇肯定了上述建議,但前提是有足夠的產(chǎn)品。同時,如果該產(chǎn)品是參與型的,也可以考慮將其推向資本市場,甚至演變?yōu)樯鲜挟a(chǎn)品。
為了解決房地產(chǎn)價(jià)格波動對參與住房養(yǎng)老的老年人的影響,保險(xiǎn)公司采用兩種方式來處理投保人抵押房屋的增值,即試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與和非參與。參與產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可以參與房屋增值收入的共享;非參與產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司不參與房屋增值收入的共享,抵押房屋價(jià)值的增長都屬于保險(xiǎn)受益人。
但目前以房養(yǎng)老只有幸福房來寶A對于這樣一個非參與產(chǎn)品,該產(chǎn)品提前考慮了被保險(xiǎn)人房地產(chǎn)預(yù)期增值收益因素,預(yù)期增長率為30%-50%。也就是說,一旦抵押房屋未來的升值空間大于此值范圍,被保險(xiǎn)人只能享受初始估值計(jì)算的起始付款。
為此,孟曉蘇在介紹以房養(yǎng)老后續(xù)工作時表示,以房養(yǎng)老未來工作有三個方向:一是繼續(xù)擴(kuò)大幸福房來寶A在現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上,擴(kuò)大產(chǎn)品試點(diǎn)范圍。第二,覆蓋更多的人現(xiàn)有的試點(diǎn)項(xiàng)目排除了校產(chǎn)房、軍產(chǎn)房和國產(chǎn)房,但這些老年人只需要以房養(yǎng)老。因此,他們希望與相關(guān)單位合作,找到更好的解決方案。3、繼續(xù)開發(fā)產(chǎn)品。事實(shí)證明,30%-50%的預(yù)期增值估值是不夠的。老年人期待著相對靈活的參與產(chǎn)品的出現(xiàn),這將是下一步工作的重點(diǎn)。
也就是說,一旦房屋增值,老年人每月的起薪就會增加。同時,保險(xiǎn)公司也可以從增值部分獲得額外收入,從而減少保險(xiǎn)公司參與住房養(yǎng)老的擔(dān)憂。
據(jù)上述保險(xiǎn)公司專業(yè)人士介紹,許多保險(xiǎn)公司已將以房養(yǎng)老的內(nèi)容納入相關(guān)保險(xiǎn)公司的十三五規(guī)劃。
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