導(dǎo)讀： 盡管在人們眼里，試點(diǎn)了兩年的以房養(yǎng)老并不完美，但孟曉蘇已經(jīng)很滿(mǎn)意了。

6月30日，試點(diǎn)兩年的住房養(yǎng)老將迎來(lái)最大限度。然而，北京、上海、廣州、武漢等四個(gè)試點(diǎn)城市只有59戶(hù)投保，只有47人和38戶(hù)完成了所有流程。住房養(yǎng)老糕的表現(xiàn)，住房養(yǎng)老金會(huì)死嗎？試點(diǎn)后的住房養(yǎng)老金之路在哪里？

“以房養(yǎng)老”目前只是試點(diǎn)階段，只有四個(gè)城市參與。同時(shí)，只有幸福生活在做，只有產(chǎn)品”幸福房來(lái)寶”A為此，我在兩年內(nèi)設(shè)立了20個(gè)保險(xiǎn)公司?，F(xiàn)在我對(duì)數(shù)據(jù)相當(dāng)滿(mǎn)意，從試點(diǎn)中看到了希望。第一批試點(diǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成功。6月23日，中國(guó)住房養(yǎng)老的第一倡議和幸福人壽保險(xiǎn)原監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇表示，下一步，住房養(yǎng)老將進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，覆蓋更多人。同時(shí)，根據(jù)老年人的需要，研究和增加參與產(chǎn)品。

也就是說(shuō)，以房養(yǎng)老不僅會(huì)繼續(xù)做，還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。

產(chǎn)權(quán)不完整成障礙

2014年7月1日，北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市正式開(kāi)展為期兩年的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)后，中國(guó)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了幸福人壽的《幸福房來(lái)寶老人住房反向抵押養(yǎng)老金》保險(xiǎn)(A從那時(shí)起，中國(guó)第一個(gè)保險(xiǎn)版正式發(fā)布了住房養(yǎng)老產(chǎn)品?，F(xiàn)在，兩年的限制即將到來(lái)，試點(diǎn)總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，但也看到了一些問(wèn)題。

以房養(yǎng)老作為一項(xiàng)新的養(yǎng)老措施，可以給老年人帶來(lái)很多好處，但在實(shí)施過(guò)程中，老年人對(duì)這一政策也有自己的顧慮。

一家網(wǎng)站對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。結(jié)果顯示，32.4%的網(wǎng)民擔(dān)心，如果房?jī)r(jià)上漲，接受住房養(yǎng)老的老年人可能會(huì)遭受損失。31.3%的網(wǎng)民認(rèn)為目前的住房評(píng)估制度不規(guī)范，難以保證公平性。其他26.7%的網(wǎng)民認(rèn)為保險(xiǎn)公司金融機(jī)構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)不成熟，條款制定和執(zhí)行難免存在不足。

這些都不足以成為”以房養(yǎng)老”首先，從資產(chǎn)評(píng)估的角度來(lái)看，”以房養(yǎng)老”由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)，既能照顧老年人的利益，又能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。其次，對(duì)老年人的房地產(chǎn)進(jìn)行了合理的預(yù)期增值估值。同時(shí)，幸福人壽不參與分享房地產(chǎn)增值收入。一旦房?jī)r(jià)上漲，抵押房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)部分屬于被保險(xiǎn)人。在過(guò)去的兩年里，許多一線城市的房屋增值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這一估值。孟曉蘇說(shuō)。

據(jù)了解，參與住房養(yǎng)老金的數(shù)據(jù)暫時(shí)不涉及數(shù)千萬(wàn)高價(jià)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)值一般不高，涉及老年人的最高收入為每月1.9萬(wàn)元。

雖然最終保險(xiǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只有59戶(hù)，但在實(shí)際操作中，有很多老年人打算參加保險(xiǎn)，但在早期階段被篩選出來(lái)，其中大部分是由于老年人的房屋產(chǎn)權(quán)不清楚，這部分房屋包括學(xué)校產(chǎn)房、軍事產(chǎn)房等單位產(chǎn)權(quán)房。孟曉蘇說(shuō)，在試點(diǎn)階段，只有產(chǎn)權(quán)明確的房地產(chǎn)才能處理住房養(yǎng)老金。

據(jù)報(bào)道，一所大學(xué)的一位教授鞠躬求助于孟曉蘇，因?yàn)樗呐畠涸庥隽丝针y，房地產(chǎn)沒(méi)有繼承，所以他打算參與住房養(yǎng)老金，但由于他的房地產(chǎn)是學(xué)校產(chǎn)房，無(wú)法抵押。

有關(guān)文件規(guī)定，老年人申請(qǐng)住房養(yǎng)老金時(shí)，用于抵押的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是具有國(guó)家住房登記機(jī)關(guān)登記發(fā)證的商品房、商品房或者以投保人名義登記的經(jīng)濟(jì)適用房。除此之外，沒(méi)有國(guó)家承認(rèn)所有權(quán)或者無(wú)法取得房屋登記的其他房屋，如出租公共住房、小型產(chǎn)權(quán)住房、非法建筑住房等，不作為抵押。

在實(shí)際操作中，由于這一代老年人大多涉及房屋改造、城市村莊改造等問(wèn)題，許多房屋的產(chǎn)權(quán)不明確、有爭(zhēng)議，使許多房地產(chǎn)面臨無(wú)法抵押的問(wèn)題。在這方面，孟曉蘇表示，這種情況大多不是老年人本身的問(wèn)題，而是住房改革不完全，因此，建議相關(guān)單位積極參與住房養(yǎng)老，即保險(xiǎn)公司與投保人之間的合同加上三方合同，老年人死亡后，單位可以?xún)?yōu)先回購(gòu)房屋。

參與產(chǎn)品將出來(lái)

目前參與的保險(xiǎn)公司還是只有幸福人壽。其他保險(xiǎn)公司有什么顧慮？從數(shù)據(jù)上看，”以房養(yǎng)老”雖然效果不那么明顯，但確實(shí)是《紐約時(shí)報(bào)》的趨勢(shì)，不應(yīng)該立即殺死，金融機(jī)構(gòu)不敢參與關(guān)鍵問(wèn)題或房地產(chǎn)估值，一旦房?jī)r(jià)下跌，對(duì)保險(xiǎn)公司、銀行和個(gè)人是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，大多數(shù)銀行、保險(xiǎn)公司不敢參與。6月23日，一家大型保險(xiǎn)公司的研究人員表示，住房養(yǎng)老金并非不可行，但風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制并不完善。因此，我們可以通過(guò)保險(xiǎn)資產(chǎn)對(duì)沖，建立一些長(zhǎng)壽債券、期貨等金融產(chǎn)品，分散住房養(yǎng)老金的風(fēng)險(xiǎn)。

在發(fā)達(dá)國(guó)家，住房養(yǎng)老金有著成熟的經(jīng)營(yíng)模式。例如，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)，就有一個(gè)由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)保險(xiǎn)公司來(lái)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)響應(yīng)機(jī)制也是關(guān)鍵。

孟曉蘇肯定了上述建議，但前提是有足夠的產(chǎn)品。同時(shí)，如果該產(chǎn)品是參與型的，也可以考慮將其推向資本市場(chǎng)，甚至演變?yōu)樯鲜挟a(chǎn)品。

為了解決房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)參與住房養(yǎng)老的老年人的影響，保險(xiǎn)公司采用兩種方式來(lái)處理投保人抵押房屋的增值，即試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與和非參與。參與產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司可以參與房屋增值收入的共享；非參與產(chǎn)品是指保險(xiǎn)公司不參與房屋增值收入的共享，抵押房屋價(jià)值的增長(zhǎng)都屬于保險(xiǎn)受益人。

但目前以房養(yǎng)老只有幸福房來(lái)寶A對(duì)于這樣一個(gè)非參與產(chǎn)品，該產(chǎn)品提前考慮了被保險(xiǎn)人房地產(chǎn)預(yù)期增值收益因素，預(yù)期增長(zhǎng)率為30%-50%。也就是說(shuō)，一旦抵押房屋未來(lái)的升值空間大于此值范圍，被保險(xiǎn)人只能享受初始估值計(jì)算的起始付款。

為此，孟曉蘇在介紹以房養(yǎng)老后續(xù)工作時(shí)表示，以房養(yǎng)老未來(lái)工作有三個(gè)方向：一是繼續(xù)擴(kuò)大幸福房來(lái)寶A在現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大產(chǎn)品試點(diǎn)范圍。第二，覆蓋更多的人現(xiàn)有的試點(diǎn)項(xiàng)目排除了校產(chǎn)房、軍產(chǎn)房和國(guó)產(chǎn)房，但這些老年人只需要以房養(yǎng)老。因此，他們希望與相關(guān)單位合作，找到更好的解決方案。3、繼續(xù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。事實(shí)證明，30%-50%的預(yù)期增值估值是不夠的。老年人期待著相對(duì)靈活的參與產(chǎn)品的出現(xiàn)，這將是下一步工作的重點(diǎn)。

也就是說(shuō)，一旦房屋增值，老年人每月的起薪就會(huì)增加。同時(shí)，保險(xiǎn)公司也可以從增值部分獲得額外收入，從而減少保險(xiǎn)公司參與住房養(yǎng)老的擔(dān)憂(yōu)。

據(jù)上述保險(xiǎn)公司專(zhuān)業(yè)人士介紹，許多保險(xiǎn)公司已將以房養(yǎng)老的內(nèi)容納入相關(guān)保險(xiǎn)公司的十三五規(guī)劃。

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