導(dǎo)讀：
隨著中國(guó)人口逐漸老齡化，老年公寓潛力巨大，但入住費(fèi)高卻令人望而卻步。

最近采訪了三胞集團(tuán)、土家族、魔方等行業(yè)后了解到，雖然老年公寓理論潛力巨大，但老年公寓需要配備專(zhuān)業(yè)康復(fù)設(shè)備、醫(yī)務(wù)人員等，導(dǎo)致成本高，質(zhì)量保證老年公寓月租金估計(jì)超過(guò)5000~2萬(wàn)元，使許多老年人難以負(fù)擔(dān)。

在商業(yè)模式方面，獨(dú)立制作老年公寓具有巨大的利潤(rùn)挑戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)、康復(fù)醫(yī)療、零售、智能服務(wù)等協(xié)調(diào)發(fā)展。此外，結(jié)合保險(xiǎn)資本開(kāi)發(fā)老年社區(qū)和公寓也是保證投資回報(bào)的方式之一。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)葛嵐透露：海外養(yǎng)老公寓發(fā)展良好，我們也考慮是否應(yīng)該進(jìn)入老年公寓領(lǐng)域。然而，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)老年人有不同的想法。

葛嵐所謂的不同觀念，是指大多數(shù)中國(guó)老年人及其子女認(rèn)為，住在老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)可能被外界視為不孝子女。

此外，與年輕人住的公寓不同，老年公寓需要配備康復(fù)醫(yī)療設(shè)備和專(zhuān)業(yè)醫(yī)務(wù)人員，這大大增加了成本。

貝克公寓創(chuàng)始人魏子石計(jì)算了一個(gè)賬戶(hù)——通常公寓的重建成本低于酒店，同一100間房間的酒店項(xiàng)目可能需要700萬(wàn)~800萬(wàn)元，單間客房的投資一般超過(guò)5萬(wàn)元，同一規(guī)模的公寓約低于200萬(wàn)元。目前，平價(jià)連鎖酒店的投資回報(bào)期超過(guò)5年，而普通公寓的投資回報(bào)期年。如果增加康復(fù)醫(yī)療設(shè)備、養(yǎng)老服務(wù)、專(zhuān)業(yè)醫(yī)務(wù)人員等，老年人公寓項(xiàng)目的投資可能是普通公寓的幾倍，投資回報(bào)期較長(zhǎng)。

一套普通公寓，平均30間房間安排一名員工，一家100間客房的商店通常由2~3人管理。但老年公寓需要配備醫(yī)務(wù)人員和清潔人員，員工數(shù)量可能是普通公寓的十倍，許多受過(guò)訓(xùn)練的醫(yī)務(wù)人員更愿意去三級(jí)醫(yī)院，這使得缺乏專(zhuān)業(yè)人員。友誼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人王超偉說(shuō)。

成本高，使老年公寓價(jià)格居高不下。

據(jù)了解，泰康之家已在全國(guó)形成連鎖規(guī)模，配備康復(fù)醫(yī)院、老年活動(dòng)社區(qū)、醫(yī)務(wù)人員、清潔服務(wù)等，月費(fèi)不包括5000元~1.7萬(wàn)元，客人還需支付20萬(wàn)元的入場(chǎng)費(fèi)和60萬(wàn)元至200多萬(wàn)元的樂(lè)泰卡費(fèi)。入場(chǎng)費(fèi)和卡費(fèi)只能在客人離開(kāi)時(shí)退還。

一般來(lái)說(shuō)，如果一套有一定質(zhì)量保證的老年公寓想要盈虧平衡，所有服務(wù)的月租金將超過(guò)1000~20000元，而普通白領(lǐng)公寓的月租金將從3000元到10000元不等。這是許多老年人不想或難以忍受的。葛蘭坦言。

既然很多老年人負(fù)擔(dān)不起費(fèi)用，公寓投資成本也很高，為什么有些經(jīng)營(yíng)者要經(jīng)營(yíng)老年公寓？它的利潤(rùn)點(diǎn)在哪里？

制作養(yǎng)老房地產(chǎn)或養(yǎng)老公寓非常復(fù)雜。簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難經(jīng)營(yíng)。養(yǎng)老公寓盈利有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。首先是征地成本。如果一些企業(yè)在某些地區(qū)具有征地優(yōu)勢(shì)，他們將大大控制成本。其次，養(yǎng)老公寓不是孤立的，而是形成一個(gè)閉環(huán)，即醫(yī)療、康復(fù)、房地產(chǎn)、智能服務(wù)等。只有連接這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和閉環(huán)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展，控制成本，有望盈利。房東創(chuàng)始人全螺分析。

三胞集團(tuán)測(cè)試上述閉環(huán)模式。三胞集團(tuán)高級(jí)副總裁岳磊表示，近年來(lái)，三胞集團(tuán)在消費(fèi)、健康和金融領(lǐng)域進(jìn)行了一系列收購(gòu)和布局。2014年，三胞收購(gòu)以色列健康養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)Natali、英國(guó)百貨公司HouseofFraser。2016年，以色列專(zhuān)業(yè)家政護(hù)理公司三胞完成A.S.NursingCompany的收購(gòu)。

2014年，我們參與了徐州市第三人民醫(yī)院股份制改革和醫(yī)院布局。我們還在徐州北區(qū)投資建設(shè)了國(guó)際綜合醫(yī)院。岳磊表示，這些行業(yè)將在未來(lái)共同發(fā)展養(yǎng)老公寓和社區(qū)。

除了閉環(huán)模式

據(jù)了解，泰康之家(北京)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰康之家)是泰康保險(xiǎn)集團(tuán)旗下健康產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)子公司。泰康之家在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州經(jīng)營(yíng)8個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，投資約200億元。

現(xiàn)在很多公寓都是同時(shí)購(gòu)買(mǎi)和租賃的，一些投資者會(huì)購(gòu)買(mǎi)老年公寓，這有利于公寓的快速回歸。全螺栓指出，如果得到老年公寓，保險(xiǎn)公司投資開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)有利可圖的業(yè)務(wù)。一是資本雄厚，可連鎖發(fā)展，成本稀釋?zhuān)黄浯?，?duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，老年公寓相當(dāng)于10年或20年的倒置抵押貸款期保險(xiǎn)產(chǎn)品。

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