導(dǎo)讀：
隨著中國人口逐漸老齡化，老年公寓潛力巨大，但入住費高卻令人望而卻步。

最近采訪了三胞集團、土家族、魔方等行業(yè)后了解到，雖然老年公寓理論潛力巨大，但老年公寓需要配備專業(yè)康復(fù)設(shè)備、醫(yī)務(wù)人員等，導(dǎo)致成本高，質(zhì)量保證老年公寓月租金估計超過5000~2萬元，使許多老年人難以負擔(dān)。

在商業(yè)模式方面，獨立制作老年公寓具有巨大的利潤挑戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)、康復(fù)醫(yī)療、零售、智能服務(wù)等協(xié)調(diào)發(fā)展。此外，結(jié)合保險資本開發(fā)老年社區(qū)和公寓也是保證投資回報的方式之一。

魔方生活服務(wù)集團創(chuàng)始人兼董事長葛嵐透露：海外養(yǎng)老公寓發(fā)展良好，我們也考慮是否應(yīng)該進入老年公寓領(lǐng)域。然而，我們發(fā)現(xiàn)中國老年人有不同的想法。

葛嵐所謂的不同觀念，是指大多數(shù)中國老年人及其子女認為，住在老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)可能被外界視為不孝子女。

此外，與年輕人住的公寓不同，老年公寓需要配備康復(fù)醫(yī)療設(shè)備和專業(yè)醫(yī)務(wù)人員，這大大增加了成本。

貝克公寓創(chuàng)始人魏子石計算了一個賬戶——通常公寓的重建成本低于酒店，同一100間房間的酒店項目可能需要700萬~800萬元，單間客房的投資一般超過5萬元，同一規(guī)模的公寓約低于200萬元。目前，平價連鎖酒店的投資回報期超過5年，而普通公寓的投資回報期年。如果增加康復(fù)醫(yī)療設(shè)備、養(yǎng)老服務(wù)、專業(yè)醫(yī)務(wù)人員等，老年人公寓項目的投資可能是普通公寓的幾倍，投資回報期較長。

一套普通公寓，平均30間房間安排一名員工，一家100間客房的商店通常由2~3人管理。但老年公寓需要配備醫(yī)務(wù)人員和清潔人員，員工數(shù)量可能是普通公寓的十倍，許多受過訓(xùn)練的醫(yī)務(wù)人員更愿意去三級醫(yī)院，這使得缺乏專業(yè)人員。友誼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人王超偉說。

成本高，使老年公寓價格居高不下。

據(jù)了解，泰康之家已在全國形成連鎖規(guī)模，配備康復(fù)醫(yī)院、老年活動社區(qū)、醫(yī)務(wù)人員、清潔服務(wù)等，月費不包括5000元~1.7萬元，客人還需支付20萬元的入場費和60萬元至200多萬元的樂泰卡費。入場費和卡費只能在客人離開時退還。

一般來說，如果一套有一定質(zhì)量保證的老年公寓想要盈虧平衡，所有服務(wù)的月租金將超過1000~20000元，而普通白領(lǐng)公寓的月租金將從3000元到10000元不等。這是許多老年人不想或難以忍受的。葛蘭坦言。

既然很多老年人負擔(dān)不起費用，公寓投資成本也很高，為什么有些經(jīng)營者要經(jīng)營老年公寓？它的利潤點在哪里？

制作養(yǎng)老房地產(chǎn)或養(yǎng)老公寓非常復(fù)雜。簡單的房地產(chǎn)開發(fā)商很難經(jīng)營。養(yǎng)老公寓盈利有幾個關(guān)鍵點。首先是征地成本。如果一些企業(yè)在某些地區(qū)具有征地優(yōu)勢，他們將大大控制成本。其次，養(yǎng)老公寓不是孤立的，而是形成一個閉環(huán)，即醫(yī)療、康復(fù)、房地產(chǎn)、智能服務(wù)等。只有連接這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，才能實現(xiàn)規(guī)模效益和閉環(huán)效應(yīng)，實現(xiàn)整體聯(lián)動發(fā)展，控制成本，有望盈利。房東創(chuàng)始人全螺分析。

三胞集團測試上述閉環(huán)模式。三胞集團高級副總裁岳磊表示，近年來，三胞集團在消費、健康和金融領(lǐng)域進行了一系列收購和布局。2014年，三胞收購以色列健康養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)Natali、英國百貨公司HouseofFraser。2016年，以色列專業(yè)家政護理公司三胞完成A.S.NursingCompany的收購。

2014年，我們參與了徐州市第三人民醫(yī)院股份制改革和醫(yī)院布局。我們還在徐州北區(qū)投資建設(shè)了國際綜合醫(yī)院。岳磊表示，這些行業(yè)將在未來共同發(fā)展養(yǎng)老公寓和社區(qū)。

除了閉環(huán)模式

據(jù)了解，泰康之家(北京)投資有限公司(以下簡稱泰康之家)是泰康保險集團旗下健康產(chǎn)業(yè)投資運營子公司。泰康之家在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州經(jīng)營8個養(yǎng)老社區(qū)，投資約200億元。

現(xiàn)在很多公寓都是同時購買和租賃的，一些投資者會購買老年公寓，這有利于公寓的快速回歸。全螺栓指出，如果得到老年公寓，保險公司投資開發(fā)是一項有利可圖的業(yè)務(wù)。一是資本雄厚，可連鎖發(fā)展，成本稀釋；其次，對于保險公司來說，老年公寓相當(dāng)于10年或20年的倒置抵押貸款期保險產(chǎn)品。

想了解更多新聞資訊或有保險規(guī)劃需求的朋友，點擊下方圖片，免費報名咨詢，會有專業(yè)理財師為您耐心講解，協(xié)助規(guī)范投保并提供周全的后續(xù)理賠服務(wù)。