導(dǎo)讀： 近日，據(jù)外國(guó)媒體報(bào)道，據(jù)兩位參與談判的消息人士透露，中國(guó)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)正在談判從美國(guó)黑石集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)高達(dá)23億美元的日本住宅資產(chǎn)，這將是自全球金融危機(jī)以來(lái)日本最大的房地產(chǎn)交易。

此前，11月初，中國(guó)保監(jiān)會(huì)向各方展示保險(xiǎn)集團(tuán)、保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司發(fā)布內(nèi)部文件，要求各類(lèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)和基本資產(chǎn)投資房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行自查，規(guī)范房地產(chǎn)投資行為，防范投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

藍(lán)鯨保險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)，截至11月初，2016年，10多家保險(xiǎn)公司參與了房地產(chǎn)投資，總金額超過(guò)1000億元，約1123億元。其中，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資近306億元，國(guó)外房地產(chǎn)投資約817億元。同時(shí)，不同保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的方向不同，商業(yè)用地和醫(yī)療養(yǎng)老金占前兩位。

國(guó)內(nèi)18例，國(guó)外6例，年內(nèi)保險(xiǎn)資本房地產(chǎn)投資1123億元

藍(lán)鯨保險(xiǎn)根據(jù)保險(xiǎn)公司的信息披露和媒體報(bào)道進(jìn)行了梳理。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2016年以來(lái)，有10多家保險(xiǎn)公司參與了房地產(chǎn)投資。其中，泰康人壽、華夏保險(xiǎn)、前海人壽中國(guó)平安、太平洋財(cái)險(xiǎn)、國(guó)華人壽、中英人壽、合眾人壽8家保險(xiǎn)公司參與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資，投資306.36億元，其中華夏人壽與房地產(chǎn)的兩次合作尚未公布。

在國(guó)外房地產(chǎn)投資方面，有安邦保險(xiǎn)，中國(guó)人壽、合眾人壽三家保險(xiǎn)公司參與，月投資817.48億元。其中，值得注意的是，在購(gòu)買(mǎi)喜達(dá)屋酒店股權(quán)時(shí)，它是在中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合體是對(duì)接方，其中中中國(guó)人壽是最大的投資者。此外，自11月以來(lái)，新泰資本和合眾人壽購(gòu)買(mǎi)的美國(guó)養(yǎng)老金房地產(chǎn)尚未單獨(dú)列出。

此外，從公司分布的角度來(lái)看，前海人壽涉及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資18例，1月份投資10億買(mǎi)福田CBD5月18日，宏口區(qū)四川北路街道競(jìng)得約2萬(wàn)平方米的辦公樓和7.5億元HK6月12日65.77億買(mǎi)下深圳金利通金融中心項(xiàng)目，6月14日30.47億買(mǎi)下杭州新天地集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目，6月22日1.4億買(mǎi)下南寧龍崗步云路北側(cè)122畝，7月13日1.72億買(mǎi)下南寧海輝路西側(cè)。GC9月1日，2016-053地塊16.68億買(mǎi)下上海青浦徐涇鎮(zhèn)四塊相連的商業(yè)用地，10月10日，在與碧桂園、融信等14家房地產(chǎn)企業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)后，溢價(jià)達(dá)到264%，12%.上海青浦商辦地47億。自2016年以來(lái)，前海人壽在房地產(chǎn)投資方面經(jīng)常采取行動(dòng)，投資金額高達(dá)144.29億元。自2016年以來(lái)，前海人壽在房地產(chǎn)投資方面經(jīng)常采取行動(dòng)，投資金額高達(dá)144.29億元。

按投資總額計(jì)算，前海人壽后，上市公司中國(guó)平安排名第二。藍(lán)鯨保險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)，雖然中國(guó)平安只涉及兩起案件，但金額高達(dá)99.27億。4月13日，投資23.27億元，通過(guò)平安房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)白云山區(qū)地王項(xiàng)目越秀星匯云城49%股權(quán)；10月12日，溢價(jià)率達(dá)到98.5%，金西青(掛)2016-02號(hào)地塊以76億元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

值得注意的是，今年，在國(guó)內(nèi)眾多投資房地產(chǎn)項(xiàng)目中，保險(xiǎn)公司不乏與房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)拍的情況。前海人壽碧桂園、榮信等14家房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)后，贏得了12.47億元的上海青浦商業(yè)區(qū)。平安保險(xiǎn)與金隅、華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖、華遠(yuǎn)、金地等房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)80輪競(jìng)價(jià)，金西青(掛)2016-02號(hào)地塊76億元。

根據(jù)不完整的統(tǒng)計(jì)安邦保險(xiǎn)涉及6例外國(guó)房地產(chǎn)投資案例中的2例，金額較大，累計(jì)投資金額高達(dá)480億元。2月19日，47.30億安邦保險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)加拿大溫哥華市中心最重要的地標(biāo)3A三分之二的級(jí)辦公樓股權(quán)；另一個(gè)例子是外媒報(bào)道的，安邦買(mǎi)了Strategic 16處房產(chǎn)中有15處是中國(guó)買(mǎi)家在美國(guó)進(jìn)行的第二大規(guī)模收購(gòu)交易，耗資65億美元(約433億元)。

同時(shí)，值得注意的是，2016年中國(guó)人壽投資國(guó)外房地產(chǎn)增加，涉及3起海外房地產(chǎn)投資。4月，它以3.46億英鎊（約32.18億元）的價(jià)格在倫敦金融城購(gòu)買(mǎi)了一棟大型辦公樓Aldgate Tower;5月30日，以16.50億美元(約108億人民幣)的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)曼哈頓美國(guó)大道1285標(biāo)志性寫(xiě)字樓項(xiàng)目；10月19日，以其為首的聯(lián)合體投資20億美元(134億人民幣)在美國(guó)各地購(gòu)買(mǎi)喜達(dá)屋資本集團(tuán)的酒店股份。

資產(chǎn)短缺，險(xiǎn)資+房地產(chǎn)越來(lái)越火

在房地產(chǎn)投資方面，藍(lán)鯨保險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)，在24個(gè)國(guó)內(nèi)外保險(xiǎn)基金房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)中，除具體項(xiàng)目和金額外，15個(gè)項(xiàng)目屬于投資商業(yè)地塊，5個(gè)投資醫(yī)療養(yǎng)老地塊，1個(gè)自用，1個(gè)建設(shè)保險(xiǎn)試驗(yàn)區(qū)。但值得注意的是，熱衷于投資商業(yè)地塊的保險(xiǎn)公司，多個(gè)項(xiàng)目的溢價(jià)超過(guò)50%，最高溢價(jià)超過(guò)200%。其中，虹口區(qū)四川北路街道競(jìng)爭(zhēng)前海人壽7.5億元HK172-13號(hào)地塊溢價(jià)78.57%，前海人壽12.47億的上海青浦商業(yè)區(qū)溢價(jià)264%，平安保險(xiǎn)76億的津西青(掛)2016-02號(hào)地塊溢價(jià)98.5%。

資本與房地產(chǎn)的深度結(jié)合已成為保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)，分析師表示，跨境帶來(lái)的資源整合將豐富雙方的商業(yè)形式和盈利模式。同時(shí)，它指出，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性和較高的預(yù)期回報(bào)，在資產(chǎn)短缺的情況下，注重長(zhǎng)期和安全的保險(xiǎn)基金將不可避免地表現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)的熱愛(ài)。

最近，中國(guó)保監(jiān)會(huì)明確要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)應(yīng)堅(jiān)持長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資和資產(chǎn)負(fù)債匹配管理原則，避免參與短期投機(jī)，不得投資開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售商品房，不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā)），不得向房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供無(wú)擔(dān)保債權(quán)融資，不得投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)投資的房地產(chǎn)，剩余土地使用壽命不得少于15年。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)投資的房地產(chǎn)，剩余土地使用壽命不得少于15年。

事實(shí)上，直接投資商品房的保險(xiǎn)基金并不多。一位業(yè)內(nèi)人士表示，目前保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)的主要渠道是投資自用房地產(chǎn)、海外并購(gòu)和養(yǎng)老社區(qū)布局。

中國(guó)保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)構(gòu)自查 延續(xù)放管結(jié)合一貫思想

藍(lán)鯨保險(xiǎn)梳理了近年來(lái)中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于保險(xiǎn)資本房地產(chǎn)投資政策的一貫思路。

今年3月8日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了修訂《保險(xiǎn)資金使用管理暫行辦法》的公開(kāi)意見(jiàn)，旨在進(jìn)一步完善保險(xiǎn)資金使用管理制度，防范保險(xiǎn)資金使用風(fēng)險(xiǎn)。其中，允許保險(xiǎn)投資設(shè)立房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老金等專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大房地產(chǎn)投資范圍。

擴(kuò)大范圍后，保險(xiǎn)資本行動(dòng)頻率加快，隨后5月5日，為進(jìn)一步規(guī)范保險(xiǎn)公司大型未上市股權(quán)和大型房地產(chǎn)投資行為，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了保險(xiǎn)公司資金使用信息披露標(biāo)準(zhǔn)第4號(hào)：大型未上市股權(quán)和大型房地產(chǎn)投資。本文件特別提到了大型房地產(chǎn)投資，旨在規(guī)范大型未上市股權(quán)和大型房地產(chǎn)投資的信息披露。

事實(shí)上，放寬保險(xiǎn)投資渠道一直是中國(guó)保監(jiān)會(huì)的理念。早在2013年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)就發(fā)布了《關(guān)于支持保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，特別指出振興股票金融資產(chǎn)，優(yōu)化金融配置，支持養(yǎng)老實(shí)體、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等相關(guān)領(lǐng)域的股權(quán)和房地產(chǎn)投資。

一年后，2014年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，鼓勵(lì)建立房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老金等專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。2015年9月，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于設(shè)立私募股權(quán)基金的通知，允許保險(xiǎn)基金設(shè)立私募股權(quán)基金，包括增長(zhǎng)基金、并購(gòu)基金、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)基金、夾層基金、房地產(chǎn)基金等。

在放寬投資渠道和范圍的同時(shí)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)一直使用另一只手放管。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布了嚴(yán)格披露保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)信息的文件，不斷提高投資透明度。今年5月5日，接近監(jiān)管機(jī)構(gòu)的《4號(hào)準(zhǔn)則》表示，該準(zhǔn)則旨在防止個(gè)別保險(xiǎn)公司的投資沖動(dòng)，當(dāng)時(shí)主要傾向于披露股權(quán)變更信息。最近，媒體透露，中國(guó)保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格要求機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行自查，或進(jìn)一步落實(shí)一貫的監(jiān)管理念。

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