導讀： 除上市房企外，房地產(chǎn)債權投資計劃也是保險資金進入房地產(chǎn)市場的重要手段之一。

中國保險資產(chǎn)管理協(xié)會（以下簡稱保險資產(chǎn)管理協(xié)會）統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至2月，房地產(chǎn)債權投資計劃注冊16個，注冊規(guī)模152.9億元，占保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品注冊規(guī)模375.54億元的40%。去年，房地產(chǎn)債權投資計劃注冊規(guī)模超過1000億元，占保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品注冊規(guī)模的37.68%。

其中，保險基金已投資綠地集團的債權投資計劃達到208億元，集中度過高。去年11月，《中意-廣州綠地商業(yè)地產(chǎn)債權投資計劃評估意見》寫道。

雖然注冊規(guī)模沒有突飛猛進，但自去年下半年以來，房地產(chǎn)市場的風險已成為房地產(chǎn)債權投資計劃中經(jīng)常提到的外部專家意見。

房地產(chǎn)投資比例增加

恒大人壽保險3月底，有限公司宣布委托生命保險資產(chǎn)管理有限公司共17億元。3月10日，以受托人名義設立生命資產(chǎn)-恒大中心房地產(chǎn)債權投資計劃一號(認購金額5億元，存續(xù)期12個月)、生命資產(chǎn)-恒大中心房地產(chǎn)債權投資計劃2號(認購金額5億元，存續(xù)期15個月)、生命資產(chǎn)-恒大中心房地產(chǎn)債權投資計劃3號(認購金額5億元，存續(xù)期18個月)、生命資產(chǎn)-恒大中心房地產(chǎn)債權投資計劃4號(認購金額2億元。

這是恒大收購中新東方人壽并更名恒大人壽后的第一個債務投資計劃。投資計劃以合肥悅泰商業(yè)經(jīng)營管理有限公司為償債主體，委托資金投資合肥恒大中心C地塊商業(yè)房地產(chǎn)項目。

根據(jù)工商登記資料，合肥粵泰商業(yè)經(jīng)營管理公司注冊資本為3000萬元，是恒大地產(chǎn)的全資子公司。

據(jù)報道，房地產(chǎn)債務投資計劃集中在商業(yè)地產(chǎn)、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房等項目上。由于資產(chǎn)短缺，去年保險資金的使用出現(xiàn)了房地產(chǎn)債務投資計劃增加，基礎設施債務投資計劃下降的狀態(tài)。

2015年，18家機構（包括中國保險投資有限公司）注冊各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品121種，總注冊規(guī)模2706.13億元。其中，房地產(chǎn)債權投資計劃69項，注冊規(guī)模1019.68億元，僅占37.68%，今年前兩個月上升至40%。

據(jù)知情人士透露，目前國內流動性相對充裕。在資產(chǎn)短缺的背景下，恒大集團安排設立四個投資計劃，支持恒大人壽。恒大本身銀行信貸充足，銀行貸款利率只有4%-5%，不依賴10%的債權投資計劃融資。

與傳統(tǒng)的銀行貸款等房地產(chǎn)企業(yè)融資方式相比，房地產(chǎn)債權投資計劃的利率相對較高。多項房地產(chǎn)債權投資計劃未披露收益率。披露的數(shù)據(jù)顯示，生命資產(chǎn)-恒大中心房地產(chǎn)債權投資計劃年收益率為10%；中英益利-天津中心購物中心和公寓債權投資計劃第一年投資收益率不高于9.5%，第二年和第三年投資收益率不高于10%；中意-廣州綠地商業(yè)房地產(chǎn)債權投資計劃預期收益率為6.1%。

外部專家在中意-廣州綠地商業(yè)地產(chǎn)債權投資計劃評估意見中透露，保險資金已投資綠地集團債權投資計劃208億元，集中度過高。但綠地集團外部融資利率持續(xù)下降，年內無提款需求。

多個投資計劃被提示風險

隨著房地產(chǎn)行業(yè)周期的調整，去年年初，相關部門還在專家組的評論中表示，房地產(chǎn)行業(yè)的調整和分化壓力開始顯現(xiàn)，需要關注擬投資項目所在地區(qū)市場的供需和分化壓力。

到2015年下半年，許多房地產(chǎn)債務投資計劃主要是房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域市場的風險。這些房地產(chǎn)債務投資項目主要投資于二線城市。

1月21日，外部專家會建議關注宏觀經(jīng)濟風險、房地產(chǎn)行業(yè)風險、償債主體、擔保主體信用風險、尤其是杭州房地產(chǎn)市場。

去年12月25日注冊的太平洋-昆明聯(lián)想科技城債務投資計劃建議關注昆明當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場的供應壓力和未來市場價格變化對債務計劃現(xiàn)金流的影響。去年12月22日注冊的中英益利-中冶煙臺房地產(chǎn)債務投資計劃建議關注煙臺當?shù)胤康禺a(chǎn)市場風險和償債主體信用風險。

即使是一線城市也表明了房地產(chǎn)市場的風險。2015年11月13日注冊的中意-廣州綠地商業(yè)地產(chǎn)債務投資計劃表明，近三年來，廣州金融城辦公市場供應集中，區(qū)域基礎設施不成熟，存在銷售風險。

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