導讀：
保險資金以另類方式進入房地產行業(yè)。在短短四天內，景瑞向恒大出售了兩家項目公司的股權，其中天津景秀房地產和上海景奇49%的股權被轉讓。在短短四天內，景瑞向恒大出售了兩家項目公司的股權，其中天津景秀房地產和上海景奇49%的股權被轉讓。兩筆轉讓價格為19.54億元。

11月30日，寶能以10.34億元拍下浙江金天地產100%股權和債權，金天地產100%股權。

陽光城以總價13.5億元收購杭州中大圣馬地產、浙江地產良渚花園等15家公司股權，并承擔債務。預計總交易資產將超過100億元。

恒大和寶能都是有風險資本背景的房地產企業(yè)，陽光城也是。今年8月，陽光城以34億元收購以色列保險鳳凰控股有限公司52.3%的股權。

對此，同策咨詢研究部主任張宏偉指出，由于保險資金成本低，募集規(guī)模大，具有保險資金背景的房地產企業(yè)在本輪股權并購中具有優(yōu)勢；具有金融、小額貸款等背景的房地產企業(yè)在進行股權投資時，資金使用的便利性和優(yōu)勢不如前者。

自調控以來，恒大、融創(chuàng)、寶能出現(xiàn)了多起股權并購案件。一位長期關注房地產資本市場的業(yè)內人士指出，閩系房地產企業(yè)在市場波動周期中更善于抓住并購機會。除銀行貸款、公司債券發(fā)行等常規(guī)融資外，公司股權、項目股權、在建項目均可作為融資抵押品；甚至購買其他上市公司投資股權，然后質押現(xiàn)金。此外，民間資本利用充分，杠桿率高。

業(yè)內人士指出，目前市場對房地產資產的估值較高。對于賣方來說，短期收入是可以預期的，所以一些公司會有退出的想法，直接出售項目股權。這種現(xiàn)象只是開始了，在10月份的新政策之后，更多的房地產公司將在明年下半年出售項目股權。

房地產市場的非理性繁榮與上市房地產企業(yè)杠桿率的快速提高密切相關。如何有效控制杠桿率正成為調控風暴后房地產企業(yè)生存能力的一大考驗。

根據同策咨詢2016年第三季度樣本上市房地產企業(yè)杠桿倍數統(tǒng)計，魯商地產、京投發(fā)展、天津松江排名前三，杠桿倍數分別為16.7倍和10倍.7倍、10.四倍，遠高于平均值。

第三季度第三季度總負債395.5億元，資產負債率94%。同期經營活動產生的凈現(xiàn)金流量為-42.4億元，投資活動產生的凈現(xiàn)金流量為-0.融資活動產生的凈現(xiàn)金流量為-50億元。

同策咨詢指出，即使現(xiàn)有債務全部續(xù)借，2016年魯商地產合同銷售額至少應達到70億元，以維持資本平衡，截至第三季度末，其營業(yè)收入為37億元。在監(jiān)管下，第四季度的市場銷售很有可能遇到寒冷。換句話說，在接下來的兩年里，除非魯商地產在前兩年仍保持高營業(yè)額，信貸不受緊縮政策的影響，否則公司可能會有嚴重的資本缺口。

第三季度，信達房地產杠桿率達到6.5倍，在同策咨詢統(tǒng)計中也處于較高水平。該機構認為，這是由信達高價征地造成的。

據該機構統(tǒng)計，自2016年年初以來，信達房地產投資215.13億元贏得了三塊土地，前11月銷售額為114億元。同樣的政策指出，在信達土地的背后，大股東中國信達通過該基金輸血，然后尋找交易員。第三季度，信達房地產資產負債率達到87%。因此，不難理解，它與泰和在上海和深圳的兩個高價地面合作。

同策咨詢研究部主任張宏偉指出，雖然目前房地產企業(yè)融資額度有所增加，但與前幾個月相比仍較少。融資成本波動不大，融資渠道仍多樣化。2016年底，由于大部分公司債券已發(fā)行，房地產企業(yè)融資主要是銀行貸款等傳統(tǒng)融資方式，市場化方式較少。但從房地產企業(yè)發(fā)布的融資計劃來看，許多房地產企業(yè)發(fā)布了公司債券、中期票據、短期融資債券三種方式，總計1043億元。

根據同策咨詢研究報告，今年11月，40家典型上市房地產企業(yè)融資金額相當于363.72億元，較10月增長51.45%，但融資仍低于6月至9月。債務融資金額仍占房地產企業(yè)融資總額的絕對比例（92.48%），其中國內銀行貸款已成為主要渠道；信托和委托貸款金額也大幅增加；11月未發(fā)行公司債券，海外債務融資總額同時萎縮。除融創(chuàng)中國發(fā)行新股外，本月股權融資僅涉及股票期權計劃，占房地產企業(yè)融資總額的8.47%。

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