導(dǎo)讀： 隨著人口老齡化的加劇，未來巨大的老年消費市場也來巨大的老年消費市場也會引起資本的興趣。

除萬科、保利、遠洋等品牌房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)外，保險資金也在加入，泰康人壽和平安保險以養(yǎng)老社區(qū)的名義征地，兼顧開發(fā)經(jīng)營。一時間，各大企業(yè)聚集養(yǎng)老地產(chǎn)，意思是八仙過海，各顯神通。

然而，當(dāng)養(yǎng)老金房地產(chǎn)剛剛開始時，它面臨著企業(yè)投資熱情與市場實體需求不匹配的尷尬，高端趨勢明顯。面對這個潛在的市場，房地產(chǎn)企業(yè)和保險資本也有自己的動機。

有200多萬項目存款

參觀北京的許多項目發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老年公寓都是針對高端人群的，費用也相當(dāng)昂貴。

泰康之家·燕園自理老人每月支付9000元左右，非自理老人約2萬元。在泰康右。在泰康之家體驗館，銷售人員自豪地告訴客戶，他們住在這里的老人通常是北京大廳的退休教授或局級以上干部。

值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預(yù)約需要支付85萬至245萬元的押金。據(jù)銷售人員介紹，這部分錢并不全是押金。以入住最低85萬元為例，押金只有20萬元，剩下的65萬元是落地卡，可以享受折扣。然而，無論以何種方式入住，自理老人都需要每月支付約1萬元的租金。

保利安平·和Xi的工作人員還表示，住在這里的老人基本都是退休高干，每月收費7500元左右。

同樣，海洋集團旗下的春軒茂老年公寓也專注于高端人群。據(jù)了解，這里每月最低收費為6900元。此外，據(jù)了解，老年公寓通常是一個房間和兩張床。許多老年人和他們的家人不想和別人打架，所以他們把整個房間都包起來，所以成本增加了近兩倍。

養(yǎng)老房地產(chǎn)委員會秘書長陳寶存說：機構(gòu)養(yǎng)老是盈利的。一般來說，老年公寓的建設(shè)成本約為每平方米8000元，而普通商品房不到3000元。高成本導(dǎo)致高收費是正常的。然而，在未來，家庭養(yǎng)老金將成為一種趨勢。這種高端機構(gòu)養(yǎng)老金市場可能不是很好。許多老年人會覺得沒有必要去老年公寓。

對此，亞豪機構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅表示：開發(fā)商主要追求的是塔尖階層的養(yǎng)老需求。這種高端模式更有利于實現(xiàn)整體利潤。如果他們滿足中低階層的養(yǎng)老需求，可能很難實現(xiàn)資金的正循環(huán)。畢竟，征地和開發(fā)，包括設(shè)備，都是有成本的。企業(yè)的商業(yè)行為是有選擇性的，而不是扮演政府的角色進行公益。

鑒于市場需求，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理金輝指出：養(yǎng)老房地產(chǎn)市場的主要需求實際上是工人階級的老年人。他們不能支付數(shù)萬元的價格，但廉價的老年公寓不能擠進去，處于非常尷尬的境地。而且老社區(qū)大多沒有電梯，但也有六七層樓高。住在這里的老人生活很不方便。這個群體很大，最需要住老年公寓?！?/p>

動機各異

針對萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)進入養(yǎng)老房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，嚴(yán)躍進表示：品牌房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上是對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的新擴張，這是一種多元化的模式。許多房地產(chǎn)企業(yè)都有類似的邏輯，希望在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)投資的基礎(chǔ)上找到新的投資機會。養(yǎng)老金房地產(chǎn)本身的品牌開發(fā)商并不多。此時，政策相對寬松，許多房地產(chǎn)企業(yè)愿意增加投資。

不久前，遠洋集團總裁李明在2016年中期業(yè)績新聞發(fā)布會上談到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的未來時直言不諱地表示：雖然遠洋未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不也應(yīng)該是三分天下。事實上，對于品牌房地產(chǎn)企業(yè)來說，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)板塊已經(jīng)不能滿足業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，養(yǎng)老房地產(chǎn)也有一定的政策支持。再加上未來近2萬億元老年消費市場的誘惑，品牌房地產(chǎn)企業(yè)不會放棄抓住機遇的機會。

嚴(yán)躍進指出，保險資金涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的動機首先是因為保險資金壽險業(yè)務(wù)與養(yǎng)老房地產(chǎn)服務(wù)等業(yè)務(wù)有很好的匹配度和切入點，投資壓力不大。此外，這類保險基金也在積極尋找與資本期限相匹配的項目。此時，養(yǎng)老金房地產(chǎn)的長期發(fā)展模式與保險政策背后的現(xiàn)金流期相對一致，即資本流動的長期周期。由于此類保單背后的資金不需要短期償還，因此此類5年以上開發(fā)周期的房地產(chǎn)項目相對匹配。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)對保險資金也有誘惑，即可以保險業(yè)務(wù)與老年公寓相匹配。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泰康之家·燕園有兩種入住方式，一種是交押金入住，另一種是辦理保險入住。項目不僅高端，還設(shè)置入住門檻和入住年齡。如果達不到，入住前至少需要200萬元。

專業(yè)操作能力待考

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京幾乎所有的養(yǎng)老房地產(chǎn)項目都由一家企業(yè)承擔(dān)了投資、開發(fā)和運營的所有工作。通常，集團公司負責(zé)投資征地、開發(fā)和建設(shè)，以養(yǎng)老機構(gòu)的名義設(shè)立子公司，負責(zé)老年公寓的運營。

萬科集團成立萬科醫(yī)療企業(yè)管理有限公司，負責(zé)老年公寓的管理和運營，這些老年公寓基本嵌入萬科社區(qū)。例如，位于竇店的萬科幸福家居社區(qū)養(yǎng)老中心嵌入萬科幸福家居社區(qū)。萬科幸福家居前臺工作人員表示，該項目隸屬于萬科醫(yī)療企業(yè)管理有限公司，實際上是萬科的子公司。

保利安平·和西也嵌入了保利西山林語社區(qū)。工作人員表示，該項目由保利和安平共同開發(fā)建設(shè)。雖然安平醫(yī)療資源被引入，但運營主要由保利完成。

遠洋集團成立了遠洋養(yǎng)老運營管理有限公司，專門負責(zé)其品牌春軒茂老年公寓的運營管理。作為客戶，我來到了雙橋春軒茂老年公寓。該項目位于康城花園的一個角落，嵌入在社區(qū)中。銷售人員表示，該項目所在的建筑是從康城花園社區(qū)購買的，由海洋集團成立的養(yǎng)老機構(gòu)運營，也屬于海洋員工。

泰康人壽還成立了泰康之家(北京)投資有限公司，負責(zé)征地、開發(fā)、建設(shè)、公寓運營的全過程。

在這方面，嚴(yán)躍進認為，可能存在專業(yè)化不足的問題。主要原因是目前主要企業(yè)實際上沒有太大的戰(zhàn)略儲備，都是一塊土地進行項目試水模式。如果有新的利潤模式，包括專業(yè)管理在內(nèi)的額外投資將會增加。

張大偉說：一個完善的養(yǎng)老金制度應(yīng)該以國家投資為主，但現(xiàn)在國家還沒有這樣做，企業(yè)也不想承擔(dān)所有的開發(fā)和運營，但沒有辦法，國家不支持，所以企業(yè)必須做所有的事情。

陳保存說：總的來說，保險資本在經(jīng)營方面的優(yōu)勢大于房地產(chǎn)企業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)以養(yǎng)老社區(qū)為噱頭，以達到賣房的目的，涉嫌掛羊頭賣狗肉。保險資本只開發(fā)老年公寓，不建設(shè)產(chǎn)權(quán)商品房，將更加關(guān)注經(jīng)營。

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