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進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?

月底有款非常優(yōu)秀的產(chǎn)品要下架了,我朋友圈免不了就多轉(zhuǎn)發(fā)了幾篇關(guān)于介紹這個(gè)產(chǎn)品的文章。

昨天收到一條文章留言,大概內(nèi)容是:

儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)的話,現(xiàn)在繳費(fèi)太少,等老了每個(gè)月實(shí)際購(gòu)買力其實(shí)并不好,沒太大意義;假如大額投入,又不如拿這個(gè)錢去交首付買房,房子穩(wěn)定增值,進(jìn)可賣退可租,是不是更好?

這么想的人其實(shí)不少,我們的理財(cái)師在溝通中也遇到不少持這種觀點(diǎn)的客戶。

「房子養(yǎng)老」真的靠譜嗎?

譜藍(lán)君覺得未必。

本文主要內(nèi)容如下:

  • 買房養(yǎng)老有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  • 儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)有哪些優(yōu)勢(shì)?
  • 譜藍(lán)君總結(jié)

任何單一資產(chǎn)都不可能解決一個(gè)長(zhǎng)期的固定目標(biāo),房子也不例外,無(wú)論是賣還是租,都存在很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

首先,房子未必就是持續(xù)增值的。

過(guò)去的房?jī)r(jià)我們有目共睹,一線城市,早幾年購(gòu)置可能轉(zhuǎn)手就能賺幾百萬(wàn),趕上的臉紅,沒趕上的眼紅。

也因此讓很多人堅(jiān)信房?jī)r(jià)會(huì)一直漲。但這個(gè)結(jié)果是根據(jù)過(guò)去來(lái)總結(jié)的,而不是對(duì)未來(lái)的預(yù)判。

過(guò)去房?jī)r(jià)為什么會(huì)上漲?很多人只歸結(jié)于貨幣,卻沒有考慮到重要核心因素,那就是供給。

近幾年房?jī)r(jià)漲幅最大的都是一二線城市,本質(zhì)上也是因?yàn)樾枨筝^為旺盛且持續(xù)大于供給。

反觀三四五線城市房?jī)r(jià)的上漲,更多是因?yàn)槌醋魍顿Y帶來(lái)的。2016、2017年尤為明顯,跟著炒作漲了一波但最近兩年就呈現(xiàn)陰跌的走勢(shì)了。

像雄安新區(qū)的廊坊,幾年下來(lái)從高點(diǎn)已經(jīng)快腰斬了。假如購(gòu)置了這個(gè)地方的房子做養(yǎng)老投資,可想而知。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖1

所以,未來(lái)房?jī)r(jià)漲不漲,不是看過(guò)去它一直在漲就會(huì)漲,而是看需求和供給的關(guān)系。

把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看,影響需求最大的因素是什么?是人口。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖3

▲著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)

我國(guó)新生人口數(shù)量從1990年開始就出現(xiàn)大幅下降,2020年生育率僅為1.3,比日本更低,全年僅出生1200萬(wàn)人,出生率創(chuàng)有記錄以來(lái)最低水平。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖5

而且根據(jù)預(yù)測(cè),未來(lái)新生人口還會(huì)再持續(xù)下降,在2030年前后人口出現(xiàn)見頂,開始負(fù)增長(zhǎng)。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖7

人口的減少也意味著到時(shí)將有大量的房子被釋放。

下圖圈出來(lái)的部分是新中國(guó)后的嬰兒潮,不難發(fā)現(xiàn),他們也是現(xiàn)在購(gòu)房的主力人群。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖9

而20年后洪峰一過(guò),還有多少剛性需求?有多少房子會(huì)空置?值得我們深思。

我們也可以看隔壁的日本。日本的老齡化問(wèn)題就非常嚴(yán)峻,2014年前后,日本平均每4個(gè)人里有1個(gè)以上是老人,與此同時(shí)他們的房屋空置率快突破14%。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖11

參考日本的案例,我們的數(shù)據(jù)表明我們是有可能走上了類似日本的道路的。

另外,投資房產(chǎn)需要比以往更多的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)度。投資房子的容錯(cuò)率很低,一旦決策失誤,不但不能解決我們的養(yǎng)老問(wèn)題,甚至?xí)蔀樾碌摹伴_支”。

那老了以后把房子租出去,靠租金養(yǎng)老是否可能呢?

理想很豐滿,現(xiàn)實(shí)很骨感。

拿租金回報(bào)率來(lái)說(shuō),2014-2016年我國(guó)一線城市的租金比在1.5%左右。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖13

什么意思呢?一套500萬(wàn)的房子,每年產(chǎn)生的現(xiàn)金流大概只在7.5萬(wàn)左右,大概需要66年才能回本。別說(shuō)支撐我們養(yǎng)老了,能不能回本都是個(gè)問(wèn)題。

有人說(shuō),一二線城市房?jī)r(jià)溢價(jià)得厲害,假如我買的是三四線城市呢?那又回到了上面的問(wèn)題,你想租但未必有人住。

再退一步講,再好的房子,在歷經(jīng)二三十年風(fēng)霜后,都很難保持一個(gè)很好的狀態(tài)。

房子老化其實(shí)是非??斓?。假如不巧碰上豆腐渣工程,質(zhì)量尤其差,往往不到十幾二十年就已經(jīng)舊到不行了。有個(gè)親戚的房子就是這樣,不到十年,就出現(xiàn)各種問(wèn)題,比如墻壁掉落,水管漏水,電線老化等等,去年不得不重新花錢去裝修。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖15

哪怕我們勉強(qiáng)把房子租出去了,還可能面臨租客幾天一個(gè)電話的投訴。彼時(shí)已經(jīng)是老爺爺老太太的我們,還要去處理這些煩心事,想想都糟心。

因此,以當(dāng)下的環(huán)境來(lái)看,以房養(yǎng)老或許是挺好的。但是拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看就不一定了,這當(dāng)中存在太多不確定的因素。

也許到時(shí)候的房?jī)r(jià)真的能是買入時(shí)的好十幾倍,但如果無(wú)法保證賣出去,它也只是一堆磚頭水泥罷了,除了居住以外,沒有其他價(jià)值。

相比之下,以合同的方式鎖定未來(lái)幾十年的收益率,兼顧安全穩(wěn)定和收益的儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)或許要實(shí)在得多。

分析完買房養(yǎng)老的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),我們會(huì)發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)就很好得解決了這些問(wèn)題。

比如安全穩(wěn)定,更符合養(yǎng)老的剛性需求。

拿養(yǎng)老年金險(xiǎn)來(lái)看,我們?cè)谀贻p的時(shí)候往保險(xiǎn)公司存一筆錢,由保險(xiǎn)公司幫我們投資賺錢,到了指定時(shí)間,保險(xiǎn)公司再每年返一定的錢給我們,??顚S?,不用擔(dān)心要花錢的時(shí)候沒錢花。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖17

反觀買房,我們還得考慮賣房的節(jié)點(diǎn),以及突然出來(lái)的一大筆錢怎么去安排等種種問(wèn)題。

事實(shí)上,其實(shí)很多通過(guò)房產(chǎn)增值的老人大多都舍不得賣,覺得還要漲,或者就是傳給下一代了,結(jié)果養(yǎng)老生活質(zhì)量并無(wú)改善。前段時(shí)間一個(gè)北京教授賣房去住高端養(yǎng)老院,還上新聞了,可見這種方式實(shí)操性不強(qiáng)。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖19

而且儲(chǔ)蓄險(xiǎn)的長(zhǎng)期收益相當(dāng)可觀。

當(dāng)下很多人覺得3.5%的收益不高,不像房產(chǎn)那樣一下漲一大截。但它的好處就是安全穩(wěn)定,再加上時(shí)間復(fù)利的力量,拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看未必比房產(chǎn)的收益低。

比如譜藍(lán)君最近測(cè)算的這款增額終身壽險(xiǎn),假如你目前30歲,只要每年攢下3萬(wàn)元,持續(xù)投入20年,未來(lái)65歲退休后每年都能從中領(lǐng)取8萬(wàn)元,持續(xù)領(lǐng)取20年后現(xiàn)金價(jià)值還有剩余。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖21

再者,養(yǎng)老本身就是考慮幾十年后的問(wèn)題。一方面,地產(chǎn)未來(lái)30年會(huì)不會(huì)被收房產(chǎn)稅、會(huì)不會(huì)遇到樓市泡沫,都是未知數(shù);

另一方面,我們也會(huì)逐漸老去,身體狀況會(huì)變差,我們會(huì)失去創(chuàng)造收入的能力。倘若年輕時(shí)我們把身家都押在房產(chǎn)上,房子卻未能如愿解決我們?nèi)康酿B(yǎng)老問(wèn)題,那時(shí)又該怎么辦?

顯然,老了以后的我們更需要的是能給我們帶來(lái)確定收益的東西,是寫在合同上的穩(wěn)定的持續(xù)的現(xiàn)金流,而不是充滿各種不確定因素的房子。

另外現(xiàn)在市面上還有些年金險(xiǎn)產(chǎn)品,達(dá)到一定門檻保險(xiǎn)公司會(huì)附贈(zèng)養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)益,既幫我們考慮到了“錢”的問(wèn)題,又幫我們考慮到了未來(lái)“養(yǎng)老服務(wù)”的需求。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖23

▲“光明慧選”養(yǎng)老年金險(xiǎn)可申請(qǐng)養(yǎng)老社區(qū)

當(dāng)我們的錢都以房子的形態(tài)存在,養(yǎng)老可能會(huì)變得非常被動(dòng)。

但如果我們把錢放在儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)里,就相當(dāng)于買了一套特別的“房子”,這套房子也能給我們?cè)丛床粩嗟摹白饨稹保ìF(xiàn)金流),且租金更高,回本更快,領(lǐng)取更穩(wěn)定。

進(jìn)可賣退可租,買房養(yǎng)老靠譜嗎?插圖25

當(dāng)然,任何單一資產(chǎn)都不可能解決一個(gè)長(zhǎng)期的固定目標(biāo),房子不例外,儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)自然也不例外。

因此譜藍(lán)的觀點(diǎn)一直是通過(guò)合理的資產(chǎn)配置來(lái)解決長(zhǎng)期理財(cái)目標(biāo),既要有安全的托底資產(chǎn)保障最低生活需求,也要有追求收益的資產(chǎn)來(lái)提高未來(lái)生活品質(zhì)。

換言之不是買房養(yǎng)老不靠譜,假如我們合理配置資產(chǎn),有一些固定資產(chǎn),一些固收類資產(chǎn),一些風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn),豈不是更好?

但如果你把身家全部押在房子上,期望房子能解決你所有的養(yǎng)老問(wèn)題,那譜藍(lán)君覺得:太不靠譜啦!

你更傾向哪種方式存養(yǎng)老錢呢?評(píng)論區(qū)和大家分享一下吧~

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