導(dǎo)讀： 2012年，一系列保險(xiǎn)一系列保險(xiǎn)資金，大大開(kāi)放了保險(xiǎn)資金的投資渠道。保險(xiǎn)資金就像脫籠困獸，一騎絕塵，買房買地，買上市公司股權(quán)，買未上市公司股權(quán)，買債，參與基礎(chǔ)設(shè)施投資?！?/p>

在買買買的投資組合中，房地產(chǎn)作為中國(guó)只漲不跌的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)，一直備受影響保險(xiǎn)資金青睞、房地產(chǎn)回報(bào)周期和長(zhǎng)期保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)也不謀而合。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是最活躍的中國(guó)平安有近20次征地記錄，包括聯(lián)合征地和獨(dú)立征地，這些年來(lái)是最多的。

保險(xiǎn)基金征地主要有三個(gè)用途：一是布局醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老金等相關(guān)行業(yè)；二是參與商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；三是共同征地，享受最終收入。

超級(jí)剁手黨

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，中國(guó)保監(jiān)會(huì)于2010年發(fā)布了《房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金投資暫行辦法》保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)投資應(yīng)滿足上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%，上一季度末償付能力充足率不低于150%；上一會(huì)計(jì)年度凈資產(chǎn)不低于1億元（貨幣單位，下同）的要求。

2012年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)及房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的通知》，上一會(huì)計(jì)年度盈利規(guī)定；償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末不低于120%。

這也為許多尚未達(dá)到盈利條件的新成立的中小型保險(xiǎn)公司開(kāi)辟了投資房地產(chǎn)的康莊大道。在過(guò)去的兩年里，中小型保險(xiǎn)公司獲得了激烈的土地，并更喜歡獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。例如，今年，前海人壽、中英人壽保險(xiǎn)和永誠(chéng)保險(xiǎn)都有獨(dú)立的征地記錄。

2016年9月1日上午，位于諸光路以東、高光路以南的上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)推出四宗相連商業(yè)用地。總轉(zhuǎn)讓面積30965.6平方米，總起價(jià)4.65億元，起價(jià)6000元/平方米，地上限32米。最后，前海人壽以16.68億元的總價(jià)將四宗地塊全部帶入懷中，最高溢價(jià)率為284.07%。這不是前海人壽第一次在上海拿地。今年5月，前海人壽以7.5億元奪得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號(hào)地塊。

2016年5月，永誠(chéng)保險(xiǎn)以7.6億元競(jìng)爭(zhēng)浦東新區(qū)上海世博園區(qū)A03C-01地塊，該地塊為商業(yè)地塊，溢價(jià)率0.64%，7247元/平方米，基本接近底價(jià)。

與中小型保險(xiǎn)公司的激進(jìn)態(tài)度相比，中國(guó)平安更傾向于與房地產(chǎn)企業(yè)共同征地。例如，今年1月，華潤(rùn)、首次開(kāi)業(yè)、平安聯(lián)合體以86.25億元贏得了北京豐臺(tái)區(qū)的白盆窯地塊。去年12月，上海奉賢區(qū)南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競(jìng)爭(zhēng)，樓面價(jià)14597元/平方米，溢價(jià)率62%。

野蠻人來(lái)撞門

當(dāng)然，保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)一直存在嚴(yán)格的比例限制，如保險(xiǎn)公司投資非自用房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃和房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品賬面余額不高于上季末公司總資產(chǎn)的20%。

在投資范圍方面，保險(xiǎn)公司不得投資開(kāi)發(fā)或銷售商品房；不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā)）；禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、未上市房地產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目公司除外）或以投資股份控制房地產(chǎn)企業(yè)。投資設(shè)立或控制房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓。

雖然保險(xiǎn)公司不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，自2015年以來(lái)，24家保險(xiǎn)基金購(gòu)買了54只房地產(chǎn)股（包括二級(jí)市場(chǎng)交易和認(rèn)購(gòu)定向增發(fā)），并躋身10名股東之列，共69次。其中，只有9家保險(xiǎn)基金主動(dòng)減持，另外6家因持股比例低而擠出了10名股東。

從進(jìn)入時(shí)間來(lái)看，2015年上半年前只持有6只房地產(chǎn)股，下半年新增數(shù)量飆升至19只，2016年上半年增加14只。其中，萬(wàn)科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華信、天辰等6家企業(yè)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買，持股比例超過(guò)5%。這六家企業(yè)在上市前有明顯的共同點(diǎn):即股權(quán)分散，最大股東持股比例較低。部分資金實(shí)力也較弱。

面對(duì)以萬(wàn)科和前海人壽為代表的寶能部門之間的控制權(quán)競(jìng)爭(zhēng)，一些房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出抗拒。

當(dāng)然，并不是所有的企業(yè)都非常抗拒保險(xiǎn)資本的投資。相反，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定增長(zhǎng)和保險(xiǎn)類型，選擇主動(dòng)引入保險(xiǎn)資本作為投資者。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，截至2016年6月，共有9家保險(xiǎn)資金參與了8家房地產(chǎn)企業(yè)的固定增長(zhǎng)，持股比例在0.18%~9.15%之間。除世茂和天業(yè)外，其余6家參與增發(fā)的保險(xiǎn)資金均為央企和國(guó)企。

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