導(dǎo)讀： 2012年，一系列保險一系列保險資金，大大開放了保險資金的投資渠道。保險資金就像脫籠困獸，一騎絕塵，買房買地，買上市公司股權(quán)，買未上市公司股權(quán)，買債，參與基礎(chǔ)設(shè)施投資?！?/p>

在買買買的投資組合中，房地產(chǎn)作為中國只漲不跌的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)，一直備受影響保險資金青睞、房地產(chǎn)回報周期和長期保險資金的特點也不謀而合。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)市場一直是最活躍的中國平安有近20次征地記錄，包括聯(lián)合征地和獨立征地，這些年來是最多的。

保險基金征地主要有三個用途：一是布局醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老金等相關(guān)行業(yè)；二是參與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營；三是共同征地，享受最終收入。

超級剁手黨

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，中國保監(jiān)會于2010年發(fā)布了《房地產(chǎn)保險基金投資暫行辦法》保險公司房地產(chǎn)投資應(yīng)滿足上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，上一季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度凈資產(chǎn)不低于1億元（貨幣單位，下同）的要求。

2012年，中國保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資股權(quán)及房地產(chǎn)相關(guān)問題的通知》，上一會計年度盈利規(guī)定；償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末不低于120%。

這也為許多尚未達到盈利條件的新成立的中小型保險公司開辟了投資房地產(chǎn)的康莊大道。在過去的兩年里，中小型保險公司獲得了激烈的土地，并更喜歡獨立經(jīng)營。例如，今年，前海人壽、中英人壽保險和永誠保險都有獨立的征地記錄。

2016年9月1日上午，位于諸光路以東、高光路以南的上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)推出四宗相連商業(yè)用地?？傓D(zhuǎn)讓面積30965.6平方米，總起價4.65億元，起價6000元/平方米，地上限32米。最后，前海人壽以16.68億元的總價將四宗地塊全部帶入懷中，最高溢價率為284.07%。這不是前海人壽第一次在上海拿地。今年5月，前海人壽以7.5億元奪得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號地塊。

2016年5月，永誠保險以7.6億元競爭浦東新區(qū)上海世博園區(qū)A03C-01地塊，該地塊為商業(yè)地塊，溢價率0.64%，7247元/平方米，基本接近底價。

與中小型保險公司的激進態(tài)度相比，中國平安更傾向于與房地產(chǎn)企業(yè)共同征地。例如，今年1月，華潤、首次開業(yè)、平安聯(lián)合體以86.25億元贏得了北京豐臺區(qū)的白盆窯地塊。去年12月，上海奉賢區(qū)南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競爭，樓面價14597元/平方米，溢價率62%。

野蠻人來撞門

當(dāng)然，保險投資房地產(chǎn)一直存在嚴格的比例限制，如保險公司投資非自用房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃和房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品賬面余額不高于上季末公司總資產(chǎn)的20%。

在投資范圍方面，保險公司不得投資開發(fā)或銷售商品房；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級土地開發(fā)）；禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、未上市房地產(chǎn)企業(yè)（項目公司除外）或以投資股份控制房地產(chǎn)企業(yè)。投資設(shè)立或控制房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓。

雖然保險公司不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，自2015年以來，24家保險基金購買了54只房地產(chǎn)股（包括二級市場交易和認購定向增發(fā)），并躋身10名股東之列，共69次。其中，只有9家保險基金主動減持，另外6家因持股比例低而擠出了10名股東。

從進入時間來看，2015年上半年前只持有6只房地產(chǎn)股，下半年新增數(shù)量飆升至19只，2016年上半年增加14只。其中，萬科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華信、天辰等6家企業(yè)通過二級市場購買，持股比例超過5%。這六家企業(yè)在上市前有明顯的共同點:即股權(quán)分散，最大股東持股比例較低。部分資金實力也較弱。

面對以萬科和前海人壽為代表的寶能部門之間的控制權(quán)競爭，一些房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出抗拒。

當(dāng)然，并不是所有的企業(yè)都非?？咕鼙ｋU資本的投資。相反，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定增長和保險類型，選擇主動引入保險資本作為投資者。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，截至2016年6月，共有9家保險資金參與了8家房地產(chǎn)企業(yè)的固定增長，持股比例在0.18%~9.15%之間。除世茂和天業(yè)外，其余6家參與增發(fā)的保險資金均為央企和國企。

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