導(dǎo)讀： 2012年，一系列保險一系列保險資金，大大開放了保險資金的投資渠道。保險資金就像脫籠困獸，一騎絕塵，買房買地，買上市公司股權(quán)，買未上市公司股權(quán)，買債，參與基礎(chǔ)設(shè)施投資?！?/p>

在買買買的投資組合中，房地產(chǎn)作為中國只漲不跌的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)，一直備受影響保險資金青睞、房地產(chǎn)回報周期和長期保險資金的特點(diǎn)也不謀而合。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)市場一直是最活躍的中國平安有近20次征地記錄，包括聯(lián)合征地和獨(dú)立征地，這些年來是最多的。

保險基金征地主要有三個用途：一是布局醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老金等相關(guān)行業(yè)；二是參與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營；三是共同征地，享受最終收入。

超級剁手黨

在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，中國保監(jiān)會于2010年發(fā)布了《房地產(chǎn)保險基金投資暫行辦法》保險公司房地產(chǎn)投資應(yīng)滿足上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，上一季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度凈資產(chǎn)不低于1億元（貨幣單位，下同）的要求。

2012年，中國保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資股權(quán)及房地產(chǎn)相關(guān)問題的通知》，上一會計年度盈利規(guī)定；償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末不低于120%。

這也為許多尚未達(dá)到盈利條件的新成立的中小型保險公司開辟了投資房地產(chǎn)的康莊大道。在過去的兩年里，中小型保險公司獲得了激烈的土地，并更喜歡獨(dú)立經(jīng)營。例如，今年，前海人壽、中英人壽保險和永誠保險都有獨(dú)立的征地記錄。

2016年9月1日上午，位于諸光路以東、高光路以南的上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)推出四宗相連商業(yè)用地。總轉(zhuǎn)讓面積30965.6平方米，總起價4.65億元，起價6000元/平方米，地上限32米。最后，前海人壽以16.68億元的總價將四宗地塊全部帶入懷中，最高溢價率為284.07%。這不是前海人壽第一次在上海拿地。今年5月，前海人壽以7.5億元奪得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號地塊。

2016年5月，永誠保險以7.6億元競爭浦東新區(qū)上海世博園區(qū)A03C-01地塊，該地塊為商業(yè)地塊，溢價率0.64%，7247元/平方米，基本接近底價。

與中小型保險公司的激進(jìn)態(tài)度相比，中國平安更傾向于與房地產(chǎn)企業(yè)共同征地。例如，今年1月，華潤、首次開業(yè)、平安聯(lián)合體以86.25億元贏得了北京豐臺區(qū)的白盆窯地塊。去年12月，上海奉賢區(qū)南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競爭，樓面價14597元/平方米，溢價率62%。

野蠻人來撞門

當(dāng)然，保險投資房地產(chǎn)一直存在嚴(yán)格的比例限制，如保險公司投資非自用房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃和房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品賬面余額不高于上季末公司總資產(chǎn)的20%。

在投資范圍方面，保險公司不得投資開發(fā)或銷售商品房；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級土地開發(fā)）；禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、未上市房地產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目公司除外）或以投資股份控制房地產(chǎn)企業(yè)。投資設(shè)立或控制房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓。

雖然保險公司不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，自2015年以來，24家保險基金購買了54只房地產(chǎn)股（包括二級市場交易和認(rèn)購定向增發(fā)），并躋身10名股東之列，共69次。其中，只有9家保險基金主動減持，另外6家因持股比例低而擠出了10名股東。

從進(jìn)入時間來看，2015年上半年前只持有6只房地產(chǎn)股，下半年新增數(shù)量飆升至19只，2016年上半年增加14只。其中，萬科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華信、天辰等6家企業(yè)通過二級市場購買，持股比例超過5%。這六家企業(yè)在上市前有明顯的共同點(diǎn):即股權(quán)分散，最大股東持股比例較低。部分資金實(shí)力也較弱。

面對以萬科和前海人壽為代表的寶能部門之間的控制權(quán)競爭，一些房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出抗拒。

當(dāng)然，并不是所有的企業(yè)都非?？咕鼙ｋU資本的投資。相反，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定增長和保險類型，選擇主動引入保險資本作為投資者。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，截至2016年6月，共有9家保險資金參與了8家房地產(chǎn)企業(yè)的固定增長，持股比例在0.18%~9.15%之間。除世茂和天業(yè)外，其余6家參與增發(fā)的保險資金均為央企和國企。

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