導(dǎo)讀: 2012年,一系列保險(xiǎn)一系列保險(xiǎn)資金,大大開(kāi)放了保險(xiǎn)資金的投資渠道。保險(xiǎn)資金就像脫籠困獸,一騎絕塵,買房買地,買上市公司股權(quán),買未上市公司股權(quán),買債,參與基礎(chǔ)設(shè)施投資?!?/p>
在買買買的投資組合中,房地產(chǎn)作為中國(guó)只漲不跌的優(yōu)質(zhì)目標(biāo),一直備受影響保險(xiǎn)資金青睞、房地產(chǎn)回報(bào)周期和長(zhǎng)期保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)也不謀而合。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,去年房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是最活躍的中國(guó)平安有近20次征地記錄,包括聯(lián)合征地和獨(dú)立征地,這些年來(lái)是最多的。
保險(xiǎn)基金征地主要有三個(gè)用途:一是布局醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老金等相關(guān)行業(yè);二是參與商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);三是共同征地,享受最終收入。
超級(jí)剁手黨
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,中國(guó)保監(jiān)會(huì)于2010年發(fā)布了《房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金投資暫行辦法》保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)投資應(yīng)滿足上一會(huì)計(jì)年度末償付能力充足率不低于150%,上一季度末償付能力充足率不低于150%;上一會(huì)計(jì)年度凈資產(chǎn)不低于1億元(貨幣單位,下同)的要求。
2012年,中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)及房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的通知》,上一會(huì)計(jì)年度盈利規(guī)定;償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末不低于120%。
這也為許多尚未達(dá)到盈利條件的新成立的中小型保險(xiǎn)公司開(kāi)辟了投資房地產(chǎn)的康莊大道。在過(guò)去的兩年里,中小型保險(xiǎn)公司獲得了激烈的土地,并更喜歡獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。例如,今年,前海人壽、中英人壽保險(xiǎn)和永誠(chéng)保險(xiǎn)都有獨(dú)立的征地記錄。
2016年9月1日上午,位于諸光路以東、高光路以南的上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)推出四宗相連商業(yè)用地。總轉(zhuǎn)讓面積30965.6平方米,總起價(jià)4.65億元,起價(jià)6000元/平方米,地上限32米。最后,前海人壽以16.68億元的總價(jià)將四宗地塊全部帶入懷中,最高溢價(jià)率為284.07%。這不是前海人壽第一次在上海拿地。今年5月,前海人壽以7.5億元奪得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號(hào)地塊。
2016年5月,永誠(chéng)保險(xiǎn)以7.6億元競(jìng)爭(zhēng)浦東新區(qū)上海世博園區(qū)A03C-01地塊,該地塊為商業(yè)地塊,溢價(jià)率0.64%,7247元/平方米,基本接近底價(jià)。
與中小型保險(xiǎn)公司的激進(jìn)態(tài)度相比,中國(guó)平安更傾向于與房地產(chǎn)企業(yè)共同征地。例如,今年1月,華潤(rùn)、首次開(kāi)業(yè)、平安聯(lián)合體以86.25億元贏得了北京豐臺(tái)區(qū)的白盆窯地塊。去年12月,上海奉賢區(qū)南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競(jìng)爭(zhēng),樓面價(jià)14597元/平方米,溢價(jià)率62%。
野蠻人來(lái)撞門
當(dāng)然,保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)一直存在嚴(yán)格的比例限制,如保險(xiǎn)公司投資非自用房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃和房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品賬面余額不高于上季末公司總資產(chǎn)的20%。
在投資范圍方面,保險(xiǎn)公司不得投資開(kāi)發(fā)或銷售商品房;不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)(包括一級(jí)土地開(kāi)發(fā));禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、未上市房地產(chǎn)企業(yè)(項(xiàng)目公司除外)或以投資股份控制房地產(chǎn)企業(yè)。投資設(shè)立或控制房地產(chǎn)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓。
雖然保險(xiǎn)公司不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)
根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì),自2015年以來(lái),24家保險(xiǎn)基金購(gòu)買了54只房地產(chǎn)股(包括二級(jí)市場(chǎng)交易和認(rèn)購(gòu)定向增發(fā)),并躋身10名股東之列,共69次。其中,只有9家保險(xiǎn)基金主動(dòng)減持,另外6家因持股比例低而擠出了10名股東。
從進(jìn)入時(shí)間來(lái)看,2015年上半年前只持有6只房地產(chǎn)股,下半年新增數(shù)量飆升至19只,2016年上半年增加14只。其中,萬(wàn)科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華信、天辰等6家企業(yè)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買,持股比例超過(guò)5%。這六家企業(yè)在上市前有明顯的共同點(diǎn):即股權(quán)分散,最大股東持股比例較低。部分資金實(shí)力也較弱。
面對(duì)以萬(wàn)科和前海人壽為代表的寶能部門之間的控制權(quán)競(jìng)爭(zhēng),一些房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出抗拒。
當(dāng)然,并不是所有的企業(yè)都非常抗拒保險(xiǎn)資本的投資。相反,越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定增長(zhǎng)和保險(xiǎn)類型,選擇主動(dòng)引入保險(xiǎn)資本作為投資者。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì),截至2016年6月,共有9家保險(xiǎn)資金參與了8家房地產(chǎn)企業(yè)的固定增長(zhǎng),持股比例在0.18%~9.15%之間。除世茂和天業(yè)外,其余6家參與增發(fā)的保險(xiǎn)資金均為央企和國(guó)企。
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