導(dǎo)讀: 2012年,一系列保險一系列保險資金,大大開放了保險資金的投資渠道。保險資金就像脫籠困獸,一騎絕塵,買房買地,買上市公司股權(quán),買未上市公司股權(quán),買債,參與基礎(chǔ)設(shè)施投資?!?/p>
在買買買的投資組合中,房地產(chǎn)作為中國只漲不跌的優(yōu)質(zhì)目標(biāo),一直備受影響保險資金青睞、房地產(chǎn)回報周期和長期保險資金的特點(diǎn)也不謀而合。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,去年房地產(chǎn)市場一直是最活躍的中國平安有近20次征地記錄,包括聯(lián)合征地和獨(dú)立征地,這些年來是最多的。
保險基金征地主要有三個用途:一是布局醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老金等相關(guān)行業(yè);二是參與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營;三是共同征地,享受最終收入。
超級剁手黨
在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,中國保監(jiān)會于2010年發(fā)布了《房地產(chǎn)保險基金投資暫行辦法》保險公司房地產(chǎn)投資應(yīng)滿足上一會計年度末償付能力充足率不低于150%,上一季度末償付能力充足率不低于150%;上一會計年度凈資產(chǎn)不低于1億元(貨幣單位,下同)的要求。
2012年,中國保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資股權(quán)及房地產(chǎn)相關(guān)問題的通知》,上一會計年度盈利規(guī)定;償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末不低于120%。
這也為許多尚未達(dá)到盈利條件的新成立的中小型保險公司開辟了投資房地產(chǎn)的康莊大道。在過去的兩年里,中小型保險公司獲得了激烈的土地,并更喜歡獨(dú)立經(jīng)營。例如,今年,前海人壽、中英人壽保險和永誠保險都有獨(dú)立的征地記錄。
2016年9月1日上午,位于諸光路以東、高光路以南的上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)推出四宗相連商業(yè)用地。總轉(zhuǎn)讓面積30965.6平方米,總起價4.65億元,起價6000元/平方米,地上限32米。最后,前海人壽以16.68億元的總價將四宗地塊全部帶入懷中,最高溢價率為284.07%。這不是前海人壽第一次在上海拿地。今年5月,前海人壽以7.5億元奪得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號地塊。
2016年5月,永誠保險以7.6億元競爭浦東新區(qū)上海世博園區(qū)A03C-01地塊,該地塊為商業(yè)地塊,溢價率0.64%,7247元/平方米,基本接近底價。
與中小型保險公司的激進(jìn)態(tài)度相比,中國平安更傾向于與房地產(chǎn)企業(yè)共同征地。例如,今年1月,華潤、首次開業(yè)、平安聯(lián)合體以86.25億元贏得了北京豐臺區(qū)的白盆窯地塊。去年12月,上海奉賢區(qū)南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯(lián)合體以23.1億元競爭,樓面價14597元/平方米,溢價率62%。
野蠻人來撞門
當(dāng)然,保險投資房地產(chǎn)一直存在嚴(yán)格的比例限制,如保險公司投資非自用房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃和房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品賬面余額不高于上季末公司總資產(chǎn)的20%。
在投資范圍方面,保險公司不得投資開發(fā)或銷售商品房;不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(包括一級土地開發(fā));禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司、未上市房地產(chǎn)企業(yè)(項(xiàng)目公司除外)或以投資股份控制房地產(chǎn)企業(yè)。投資設(shè)立或控制房地產(chǎn)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓。
雖然保險公司不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計,自2015年以來,24家保險基金購買了54只房地產(chǎn)股(包括二級市場交易和認(rèn)購定向增發(fā)),并躋身10名股東之列,共69次。其中,只有9家保險基金主動減持,另外6家因持股比例低而擠出了10名股東。
從進(jìn)入時間來看,2015年上半年前只持有6只房地產(chǎn)股,下半年新增數(shù)量飆升至19只,2016年上半年增加14只。其中,萬科、金融街、金地、廊坊發(fā)展、華信、天辰等6家企業(yè)通過二級市場購買,持股比例超過5%。這六家企業(yè)在上市前有明顯的共同點(diǎn):即股權(quán)分散,最大股東持股比例較低。部分資金實(shí)力也較弱。
面對以萬科和前海人壽為代表的寶能部門之間的控制權(quán)競爭,一些房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)出抗拒。
當(dāng)然,并不是所有的企業(yè)都非??咕鼙kU資本的投資。相反,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定增長和保險類型,選擇主動引入保險資本作為投資者。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計,截至2016年6月,共有9家保險資金參與了8家房地產(chǎn)企業(yè)的固定增長,持股比例在0.18%~9.15%之間。除世茂和天業(yè)外,其余6家參與增發(fā)的保險資金均為央企和國企。
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